人民检察院监狱检察办法

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人民检察院监狱检察办法

最高人民检察院


人民检察院监狱检察办法

(2008年2月22日最高人民检察院第十届检察委员会第九十四次会议通过)


第一章 总 则



第一条 为规范监狱检察工作,根据《中华人民共和国刑事诉讼法》、《中华人民共和国监狱法》等法律规定,结合监狱检察工作实际,制定本办法。

第二条 人民检察院监狱检察的任务是:保证国家法律法规在刑罚执行活动中的正确实施,维护罪犯合法权益,维护监狱监管秩序稳定,保障惩罚与改造罪犯工作的顺利进行。

第三条 人民检察院监狱检察的职责是:

(一)对监狱执行刑罚活动是否合法实行监督;

(二)对人民法院裁定减刑、假释活动是否合法实行监督;

(三)对监狱管理机关批准暂予监外执行活动是否合法实行监督;

(四)对刑罚执行和监管活动中发生的职务犯罪案件进行侦查,开展职务犯罪预防工作;

(五)对监狱侦查的罪犯又犯罪案件审查逮捕、审查起诉和出庭支持公诉,对监狱的立案、侦查活动和人民法院的审判活动是否合法实行监督;

(六)受理罪犯及其法定代理人、近亲属的控告、举报和申诉;

(七)其他依法应当行使的监督职责。

第四条 人民检察院在监狱检察工作中,应当依法独立行使检察权,应当以事实为根据、以法律为准绳。

监狱检察人员履行法律监督职责,应当严格遵守法律,恪守检察职业道德,忠于职守,清正廉洁;应当坚持原则,讲究方法,注重实效。



第二章 收监、出监检察



第一节 收监检察

第五条 收监检察的内容:

(一)监狱对罪犯的收监管理活动是否符合有关法律规定。

(二)监狱收押罪犯有无相关凭证:

1.收监交付执行的罪犯,是否具备人民检察院的起诉书副本和人民法院的刑事判决(裁定)书、执行通知书、结案登记表;

2.收监监外执行的罪犯,是否具备撤销假释裁定书、撤销缓刑裁定书或者撤销暂予监外执行的收监执行决定书;

3.从其他监狱调入罪犯,是否具备审批手续。

(三)监狱是否收押了依法不应当收押的人员。

第六条 收监检察的方法:

(一)对个别收监罪犯,实行逐人检察;

(二)对集体收监罪犯,实行重点检察;

(三)对新收罪犯监区,实行巡视检察。

第七条 发现监狱在收监管理活动中有下列情形的,应当及时提出纠正意见:

(一)没有收监凭证或者收监凭证不齐全而收监的;

(二)收监罪犯与收监凭证不符的;

(三)应当收监而拒绝收监的;

(四)不应当收监而收监的;

(五)罪犯收监后未按时通知其家属的;

(六)其他违反收监规定的。



第二节 出监检察

第八条 出监检察的内容:

(一)监狱对罪犯的出监管理活动是否符合有关法律规定。

(二)罪犯出监有无相关凭证:

1.刑满释放罪犯,是否具备刑满释放证明书;

2.假释罪犯,是否具备假释裁定书、执行通知书、假释证明书;

3.暂予监外执行罪犯,是否具备暂予监外执行审批表、暂予监外执行决定书;

4.离监探亲和特许离监罪犯,是否具备离监探亲审批表、离监探亲证明;

5.临时离监罪犯,是否具备临时离监解回再审的审批手续;

6.调监罪犯,是否具备调监的审批手续。

第九条 出监检察的方法:

(一)查阅罪犯出监登记和出监凭证;

(二)与出监罪犯进行个别谈话,了解情况。

第十条 发现监狱在出监管理活动中有下列情形的,应当及时提出纠正意见:

(一)没有出监凭证或者出监凭证不齐全而出监的;

(二)出监罪犯与出监凭证不符的;

(三)应当释放而没有释放或者不应当释放而释放的;

(四)罪犯没有监狱人民警察或者办案人员押解而特许离监、临时离监或者调监的;

(五)没有派员押送暂予监外执行罪犯到达执行地公安机关的;

(六)没有向假释罪犯、暂予监外执行罪犯、刑满释放仍需执行附加剥夺政治权利罪犯的执行地公安机关送达有关法律文书的;

(七)没有向刑满释放人员居住地公安机关送达释放通知书的;

(八)其他违反出监规定的。

第十一条 假释罪犯、暂予监外执行罪犯、刑满释放仍需执行附加剥夺政治权利罪犯出监时,派驻检察机构应当填写《监外执行罪犯出监告知表》,寄送执行地人民检察院监所检察部门。



第三章 刑罚变更执行检察



第一节 减刑、假释检察

第十二条 对监狱提请减刑、假释活动检察的内容:

(一)提请减刑、假释罪犯是否符合法律规定条件;

(二)提请减刑、假释的程序是否符合法律和有关规定;

(三)对依法应当减刑、假释的罪犯, 监狱是否提请减刑、假释。

第十三条 对监狱提请减刑、假释活动检察的方法:

(一)查阅被提请减刑、假释罪犯的案卷材料;

(二)查阅监区集体评议减刑、假释会议记录,罪犯计分考核原始凭证,刑罚执行(狱政管理)部门审查意见;

(三)列席监狱审核拟提请罪犯减刑、假释的会议;

(四)向有关人员了解被提请减刑、假释罪犯的表现等情况。

第十四条 发现监狱在提请减刑、假释活动中有下列情形的,应当及时提出纠正意见:

(一)对没有悔改表现或者立功表现的罪犯,提请减刑的;

(二)对没有悔改表现,假释后可能再危害社会的罪犯,提请假释的;

(三)对累犯以及因杀人、爆炸、抢劫、强奸、绑架等暴力性犯罪被判处十年以上有期徒刑、无期徒刑的罪犯,提请假释的;

(四)对依法应当减刑、假释的罪犯没有提请减刑、假释的;

(五)提请对罪犯减刑的起始时间、间隔时间和减刑后又假释的间隔时间不符合有关规定的;

(六)被提请减刑、假释的罪犯被减刑后实际执行的刑期或者假释考验期不符合有关规定的;

(七)提请减刑、假释没有完备的合法手续的;

(八)其他违反提请减刑、假释规定的。

第十五条 派驻检察机构收到监狱移送的提请减刑材料的,应当及时审查并签署意见。认为提请减刑不当的,应当提出纠正意见,填写《监狱提请减刑不当情况登记表》。所提纠正意见未被采纳的,可以报经本院检察长批准,向受理本案的人民法院的同级人民检察院报送。

第十六条 派驻检察机构收到监狱移送的提请假释材料的,应当及时审查并签署意见,填写《监狱提请假释情况登记表》,向受理本案的人民法院的同级人民检察院报送。认为提请假释不当的,应当提出纠正意见,将意见以及监狱采纳情况一并填入《监狱提请假释情况登记表》。

第十七条 人民检察院收到人民法院减刑、假释裁定书副本后,应当及时审查。认为减刑、假释裁定不当的,应当在收到裁定书副本后二十日内,向作出减刑、假释裁定的人民法院提出书面纠正意见。

第十八条 人民检察院对人民法院减刑、假释的裁定提出纠正意见后,应当监督人民法院是否在收到纠正意见后一个月内重新组成合议庭进行审理。

第十九条 对人民法院减刑、假释裁定的纠正意见,由作出减刑、假释裁定的人民法院的同级人民检察院书面提出。

下级人民检察院发现人民法院减刑、假释裁定不当的,应当立即向作出减刑、假释裁定的人民法院的同级人民检察院报告。

第二十条 对人民法院采取听证或者庭审方式审理减刑、假释案件的,同级人民检察院应当派员参加,发表检察意见并对听证或者庭审过程是否合法进行监督。



第二节 暂予监外执行检察

第二十一条 对监狱呈报暂予监外执行活动检察的内容:

(一)呈报暂予监外执行罪犯是否符合法律规定条件;

(二)呈报暂予监外执行的程序是否符合法律和有关规定。

第二十二条 对监狱呈报暂予监外执行活动检察的方法:

(一)审查被呈报暂予监外执行罪犯的病残鉴定和病历资料;

(二)列席监狱审核拟呈报罪犯暂予监外执行的会议;

(三)向有关人员了解被呈报暂予监外执行罪犯的患病及表现等情况。

第二十三条 发现监狱在呈报暂予监外执行活动中有下列情形的,应当及时提出纠正意见:

(一)呈报保外就医罪犯所患疾病不属于《罪犯保外就医疾病伤残范围》的;

(二)呈报保外就医罪犯属于因患严重慢性疾病长期医治无效情形,执行原判刑期未达三分之一以上的;

(三)呈报保外就医罪犯属于自伤自残的;

(四)呈报保外就医罪犯没有省级人民政府指定医院开具的相关证明文件的;

(五)对适用暂予监外执行可能有社会危险性的罪犯呈报暂予监外执行的;

(六)对罪犯呈报暂予监外执行没有完备的合法手续的;

(七)其他违反暂予监外执行规定的。

第二十四条 派驻检察机构收到监狱抄送的呈报罪犯暂予监外执行的材料后,应当及时审查并签署意见。认为呈报暂予监外执行不当的,应当提出纠正意见。审查情况应当填入《监狱呈报暂予监外执行情况登记表》,层报省级人民检察院监所检察部门。

省级人民检察院监所检察部门审查认为监狱呈报暂予监外执行不当的,应当及时将审查意见告知省级监狱管理机关。

第二十五条 省级人民检察院收到省级监狱管理机关批准暂予监外执行的通知后,应当及时审查。认为暂予监外执行不当的,应当自接到通知之日起一个月内向省级监狱管理机关提出书面纠正意见。

省级人民检察院应当监督省级监狱管理机关是否在收到书面纠正意见后一个月内进行重新核查和核查决定是否符合法律规定。

第二十六条 下级人民检察院发现暂予监外执行不当的,应当立即层报省级人民检察院。



第四章 监管活动检察



第一节 禁闭检察

第二十七条 禁闭检察的内容:

(一)适用禁闭是否符合规定条件;

(二)适用禁闭的程序是否符合有关规定;

(三)执行禁闭是否符合有关规定。

第二十八条 禁闭检察的方法:

(一)对禁闭室进行现场检察;

(二)查阅禁闭登记和审批手续;

(三)听取被禁闭人和有关人员的意见。

第二十九条 发现监狱在适用禁闭活动中有下列情形的,应当及时提出纠正意见:

(一)对罪犯适用禁闭不符合规定条件的;

(二)禁闭的审批手续不完备的;

(三)超期限禁闭的;

(四)使用戒具不符合有关规定的;

(五)其他违反禁闭规定的。



第二节 事故检察

第三十条 事故检察的内容:

(一)罪犯脱逃;

(二)罪犯破坏监管秩序;

(三)罪犯群体病疫;

(四)罪犯伤残;

(五)罪犯非正常死亡;

(六)其他事故。

第三十一条 事故检察的方法:

(一)派驻检察机构接到监狱关于罪犯脱逃、破坏监管秩序、群体病疫、伤残、死亡等事故报告,应当立即派员赴现场了解情况,并及时报告本院检察长;

(二)认为可能存在违法犯罪问题的,派驻检察人员应当深入事故现场,调查取证;

(三)派驻检察机构与监狱共同剖析事故原因,研究对策,完善监管措施。

第三十二条 罪犯在服刑期间因病死亡,其家属对监狱提供的医疗鉴定有疑义向人民检察院提出的,人民检察院应当受理。经审查认为医疗鉴定有错误的,可以重新对死亡原因作出鉴定。

罪犯非正常死亡的,人民检察院接到监狱通知后,原则上应在二十四小时内对尸体进行检验,对死亡原因进行鉴定,并根据鉴定结论依法及时处理。

第三十三条 对于监狱发生的重大事故,派驻检察机构应当及时填写《重大事故登记表》,报送上一级人民检察院,同时对监狱是否存在执法过错责任进行检察。

辖区内监狱发生重大事故的,省级人民检察院应当检查派驻检察机构是否存在不履行或者不认真履行监督职责的问题。



第三节 狱政管理、教育改造活动检察

第三十四条 狱政管理、教育改造活动检察的内容:

(一)监狱的狱政管理、教育改造活动是否符合有关法律规定;

(二)罪犯的合法权益是否得到保障。

第三十五条 狱政管理、教育改造活动检察的方法:

(一)对罪犯生活、学习、劳动现场和会见室进行实地检察和巡视检察;

(二)查阅罪犯名册、伙食账簿、会见登记和会见手续;

(三)向罪犯及其亲属和监狱人民警察了解情况,听取意见;

(四)在法定节日、重大活动之前或者期间,督促监狱进行安全防范和生活卫生检查。

第三十六条 发现监狱在狱政管理、教育改造活动中有下列情形的,应当及时提出纠正意见:

(一)监狱人民警察体罚、虐待或者变相体罚、虐待罪犯的;

(二)没有按照规定对罪犯进行分押分管的;

(三)监狱人民警察没有对罪犯实行直接管理的;

(四)安全防范警戒设施不完备的;

(五)监狱人民警察违法使用戒具的;

(六)没有按照规定安排罪犯与其亲属会见的;

(七)对伤病罪犯没有及时治疗的;

(八)没有执行罪犯生活标准规定的;

(九)没有按照规定时间安排罪犯劳动,存在罪犯超时间、超体力劳动情况的;

(十)其他违反狱政管理、教育改造规定的。

第三十七条 派驻检察机构参加监狱狱情分析会,应当针对罪犯思想动态、监管秩序等方面存在的问题,提出意见和建议,与监狱共同研究对策,制定措施。

第三十八条 派驻检察机构应当与监狱建立联席会议制度,及时了解监狱发生的重大情况,共同分析监管执法和检察监督中存在的问题,研究改进工作的措施。联席会议每半年召开一次,必要时可以随时召开。

第三十九条 派驻检察机构每半年协助监狱对罪犯进行一次集体法制宣传教育。

派驻检察人员应当每周至少选择一名罪犯进行个别谈话,并及时与要求约见的罪犯谈话,听取情况反映,提供法律咨询,接收递交的材料等。



第五章 办理罪犯又犯罪案件



第四十条 人民检察院监所检察部门负责监狱侦查的罪犯又犯罪案件的审查逮捕、审查起诉和出庭支持公诉,以及立案监督、侦查监督、审判监督、死刑临场监督等工作。

第四十一条 办理罪犯又犯罪案件期间该罪犯原判刑期届满的,在侦查阶段由监狱提请人民检察院审查批准逮捕,在审查起诉阶段由人民检察院决定逮捕。

第四十二条 发现罪犯在判决宣告前还有其他罪行没有判决的,应当分别情形作出处理:

(一)适宜于服刑地人民法院审理的,依照本办法第四十条、第四十一条的规定办理;

(二)适宜于原审地或者犯罪地人民法院审理的,转交当地人民检察院办理;

(三)属于职务犯罪的,交由原提起公诉的人民检察院办理。

第六章 受理控告、举报和申诉



第四十三条 派驻检察机构应当受理罪犯及其法定代理人、近亲属向检察机关提出的控告、举报和申诉,根据罪犯反映的情况,及时审查处理,并填写《控告、举报和申诉登记表》。

第四十四条 派驻检察机构应当在监区或者分监区设立检察官信箱,接收罪犯控告、举报和申诉材料。信箱应当每周开启。

派驻检察人员应当每月定期接待罪犯近亲属、监护人来访,受理控告、举报和申诉,提供法律咨询。

第四十五条 派驻检察机构对罪犯向检察机关提交的自首、检举和揭发犯罪线索等材料,依照本办法第四十三条的规定办理,并检察兑现政策情况。

第四十六条 派驻检察机构办理控告、举报案件,对控告人、举报人要求回复处理结果的,应当将调查核实情况反馈控告人、举报人。

第四十七条 人民检察院监所检察部门审查刑事申诉,认为原判决、裁定正确、申诉理由不成立的,应当将审查结果答复申诉人并做好息诉工作;认为原判决、裁定有错误可能,需要立案复查的,应当移送刑事申诉检察部门办理。







第七章 纠正违法和检察建议



第四十八条 纠正违法的程序:

(一)派驻检察人员发现轻微违法情况,可以当场提出口头纠正意见,并及时向派驻检察机构负责人报告,填写《检察纠正违法情况登记表》;

(二)派驻检察机构发现严重违法情况,或者在提出口头纠正意见后被监督单位七日内未予纠正且不说明理由的,应当报经本院检察长批准,及时发出《纠正违法通知书》;

(三)人民检察院发出《纠正违法通知书》后十五日内,被监督单位仍未纠正或者回复意见的,应当及时向上一级人民检察院报告。

对严重违法情况,派驻检察机构应当填写《严重违法情况登记表》,向上一级人民检察院监所检察部门报送并续报检察纠正情况。

第四十九条 被监督单位对人民检察院的纠正违法意见书面提出异议的,人民检察院应当复议。被监督单位对于复议结论仍然提出异议的,由上一级人民检察院复核。

第五十条 发现刑罚执行活动中存在执法不规范等可能导致执法不公和重大事故等苗头性、倾向性问题的,应当报经本院检察长批准,向有关单位提出检察建议。



第八章 其他规定



第五十一条 派驻检察人员每月派驻监狱检察时间不得少于十六个工作日,遇有突发事件时应当及时检察。

派驻检察人员应当将罪犯每日变动情况、开展检察工作情况和其他有关情况,全面、及时、准确地填入《监狱检察日志》。

第五十二条 派驻检察机构应当实行检务公开。对收监交付执行的罪犯,应当及时告知其权利和义务。

第五十三条 派驻检察人员在工作中,故意违反法律和有关规定,或者严重不负责任,造成严重后果的,应当追究法律责任、纪律责任。

第五十四条 人民检察院监狱检察工作实行“一志八表”的检察业务登记制度。“一志八表”是指《监狱检察日志》、《监外执行罪犯出监告知表》、《监狱提请减刑不当情况登记表》、《监狱提请假释情况登记表》、《监狱呈报暂予监外执行情况登记表》、《重大事故登记表》、《控告、举报和申诉登记表》、《检察纠正违法情况登记表》和《严重违法情况登记表》。

派驻检察机构登记“一志八表”,应当按照“微机联网、动态监督”的要求,实行办公自动化管理。







第九章 附 则



第五十五条 本办法与《人民检察院监狱检察工作图示》配套使用。

第五十六条 本办法由最高人民检察院负责解释。

第五十七条 本办法自印发之日起施行。1994年11月25日最高人民检察院监所检察厅印发的《监狱检察工作一志十一表(式样)》停止使用。



附件:《人民检察院监狱检察工作图示》和“一志八表”的

印制式样























附件

人民检察院监狱检察工作图示

月 检 察
及时检察



减刑、假释检察

暂予监外执行检察

事故检察

受理控告、举报和申诉

办理罪犯又犯罪案件

查办和预防职务犯罪

纠正违法和检察建议





★遇有上述情形时

应当及时检察和办理

周 检 察

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广东省经济特区涉外企业会计管理规定

广东省人大常委会


广东省经济特区涉外企业会计管理规定
广东省人大常委会



(1985年12月25日广东省第六届人民代表大会常务委员会第十七次会议批准 1986年2月14日广东省人民政府公布)


第一条 为了加强我省经济特区(以下简称特区)涉外企业的会计管理,促进特区建设,根据《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法》、《广东省经济特区条例》等有关法律、法规,制定本规定。
第二条 本规定适用于特区内的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业和中外股份有限公司(以下统称特区涉外企业)。
第三条 特区涉外企业的会计工作必须遵守中华人民共和国的法律、法规,执行中华人民共和国财政部(以下简称财政部)颁布的有关会计制度。
国家法律保障会计人员依法行使职权。
第四条 特区涉外企业的总经理(经理或董事会执行董事,以下同。)对本企业的会计工作负完全责任。
第五条 特区涉外企业应根据财政部有关会计制度,结合企业的具体情况,制定本企业的会计制度,并报特区所在市财政局、税务局备案。
特区涉外企业的会计制度应包括下列主要内容:
(一)工作规则;
(二)科目和事项处理程序、方法;
(三)核算规程;
(四)报表的编报、审批;
(五)监督和检查;
(六)档案管理;
(七)会计人员的职权;
(八)关于会计事务的其他规定。
第六条 特区涉外企业的会计工作由特区所在市财政局管理。
第七条 特区涉外企业必须在本特区内设置会计机构,配备会计人员,实行独立核算。
特区涉外企业的会计凭证、会计帐簿和会计报表等各种会计档案必须在本特区内妥善保管。
第八条 特区涉外企业的会计机构和会计人员的主要职责是:
(一)编制、执行财务预算和财务计划;
(二)办理会计事务,进行会计核算;
(三)执行财经制度,实行会计监督;
(四)分析考核财务状况,检查资金使用效果;
(五)参与编制各项生产经营计划;
(六)保管会计凭证、帐簿、报表等档案资料。
出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权债务帐目的登记工作。
第九条 特区涉外企业设总会计师。小的企业可由董事会指定一名会计师或会计主管人员行使总会计师职权。
总会计师协助总经理负责领导企业的财务会计工作。
总会计师由董事会聘用会计师担任。
第十条 特区涉外企业设审计师,小的企业可不设。
审计师负责审查、稽核企业的各项财务收支、会计帐簿、会计凭证、会计报表和有关资料。
审计师由董事会聘用。
第十一条 特区内中外合资经营企业的会计核算、会计科目和报表、会计凭证和帐簿、会计档案、解散与清算等,均依照《中华人民共和国中外合资经营企业会计制度》的规定办理。
特区内中外合作经营企业、外资企业、中外股份有限公司的会计核算、会计科目和报表、会计凭证和帐簿、会计档案、解散与清算等,均参照《中华人民共和国中外合资经营企业会计制度》的规定办理。财政部另有规定时,从其规定。
第十二条 特区涉外企业必须接受特区所在市财政局和税务机关对会计帐目的监督检查,如实提供会计凭证、会计帐簿和其他会计资料,不得拒绝、隐瞒、谎报。查帐费用由查帐单位负担。
中外合资经营企业、中外合作经营企业各方均可对企业的会计帐目进行检查,所需费用由查帐方负担。检查发现的问题需要企业处理的,应及时提交企业研究处理。
查帐人员应对企业的会计帐目负责保密。
第十三条 特区涉外企业应聘请中国注册的会计师对企业的年度会计报表和全年帐目进行审查,并由会计师出具查帐报告;报送年度会计报表时,应报送会计师出具的查帐报告。
第十四条 特区涉外企业的会计机构、会计人员对违反国家和本企业财务制度规定的收支,不予办理。企业总经理或董事会坚持办理的,会计机构、会计人员在执行时应向上级业务主管部门或向财政局提出书面报告,请求处理;不报告的,也负有责任。
第十五条 特区涉外企业违反本规定第七条、第十一条、第十二条、第十三条,由特区所在市财政局责令其限期改正,并可视其情节处以一百元以上、一千元以下的罚款;到期仍未改正的,由特区所在市工商行政管理局责令其停业。
第十六条 特区涉外企业各级管理人员、会计人员和其他人员伪造、变造、故意毁灭会计凭证和会计帐簿的,企业应给予行政处分;情节严重的,由税务机关责令责任人赔偿给国家造成的经济损失,并处以一万元以下罚款;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 特区涉外企业的会计人员对明知是不真实、不合法的原始凭证,或者对明知是违反国家和本企业财务制度规定的收支予以办理的,由企业责令其改正或给予行政处分;给企业造成经济损失的,应负责赔偿。但总经理或董事会坚持办理的,由总经理或董事会承担法律责任。
第十八条 任何单位和个人对履行职责的会计人员,不得借故开除、提前解雇或以其他方式进行打击报复。对履行职责的会计人员进行打击报复的,董事会或企业主管部门对直接责任人应给予行政处分,并责令其赔偿会计人员的经济和其他损失;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事
责任。
第十九条 对依据本规定作出的行政处罚决定不服的当事人,可在接到处罚通知之日起十五天内,向执罚部门的上一级机关申请复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议或不起诉,又不履行处罚决定的,由执罚部门向人民法院申请执行。
第二十条 依据本规定收取的罚款,一律上缴特区所在市财政局。
第二十一条 华侨、港澳同胞、台湾同胞的经济组织或个人在特区投资兴办企业的会计管理工作,适用本规定。
第二十二条 本规定自1986年3月1日起施行。



1986年2月14日
          房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

  内容提要:开发商降价销售是开发商的自主行为,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外,之前已签订房屋买卖合同的购房者,无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同,退还已购房屋。
关键词:买卖合同 降价 退房

  目前,全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金,纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满,购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值,因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房,在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由,否则,应当经买卖双方协商一致,合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同(退房)法律分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》(下称《解释》)、《城市房地产开发经营管理条例》(下称《条例》)等法律、法规的相关规定,购房人因开发商违约,即在以下情形下行使解除权,解除房屋买卖合同,要求开发商退房还款:
(一)开发商逾期交房
除当事人另有约定的外,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房人有权解除合同。当然,购房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的,开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
(二)开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人,购房人有权解除合同。因为,根据《担保法》及《物权法》等规定,房屋一旦依法设定抵押,即使房屋所有权过户至购房人名下,若债务人不履行债务,债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此,合同订立后,出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人,使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中,若抵押权人依法行使抵押权,将导致购房人钱财两空的情形。因此,在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然,如果购房人同意出卖人设定抵押,属自愿承担该风险。
(三)买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后,开发商又将同一套房屋出卖给他人,不但对第三人是一种欺诈行为,更重要的是侵犯了购房人的债权。因此,法律赋予购房人解除合同的权利,以维护自己的权益。
具有上述第(二)、(三)情形之一,购房人无法取得房屋的,不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(四)房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定,以确认房屋质量是否合格。
(五)面积误差比绝对值超出3%或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定,开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出3%,购房人可以请求解除合同,出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房(解除合同)法律分析
约定解除房屋买卖合同,即退房,是当事人经过协商一致,在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形,合同成立后,一旦出现合同中约定的解除情形,解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同,只要符合合同约定的解除条件,开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同,即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担,仍将取决于合同约定。
应当说明的是,根据法律规定,无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同,如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭,当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品,为了国家利益、社会公共利益,国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序,房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋,房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖,即属于无效买卖合同。
另外,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,自始不具有法律约束力,所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房人已交购房款。此外,因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房人可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见,开发商降价销售其开发的商品房,或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除,即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外,购房人欲要求开发商退房,必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除,购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同,即要求开发商退房,实际上是一种违约行为。因此,开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任,赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金。认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议,约定将来签订合同的合同,将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后,当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书,购房人与开发商签约认购书后,双方当事人负有义务,即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同,若未在约定的期限内订立房屋买卖合同,有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书,此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力,属于无效的合同,且过错主要在开发商。
因此,如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同,即退房问题。但根据《解释》规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

(注:原文发表在《商业时代》2009年第20期)



作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
吕雁华:女,1980年8月生,汉族,辽宁大连人,首都经济贸易大学法学院民商法研究生
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