湖北省荆门市人民政府


荆政发[2002]13号

市人民政府关于印发《荆门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》的通知



各县、市、区人民政府，屈家岭管理区，市政府各部门： 　
　　现将《荆门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法》印发给你们，请遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○二年四月六日



荆门市行政机关工作人员行政过错责任追究暂行办法

第一章　总则

　　第一条为维护公民、法人或其他组织的合法权益，促进依法行政，提高行政效能，防止行政过错行为发生，根据《中华人民共和国行政监察法》、《国家公务员暂行条例》和《湖北省实施行政执法责任制规定》，制定本办法。
　　第二条本办法所称行政过错，是指行政机关工作人员因故意或者过失不履行或不正确履行规定职责，影响行政秩序和行政效率，贻误行政管理工作，损害行政管理相对人合法权益，造成不良影响和后果的行为。
　　以上所称不履行职责，含拒绝、放弃、推诿、不完全履行职责等行为；不正确履行职责，含无合法依据以及不依照规定程序、规定权限和规定时限履行职责等行为。
　　第三条行政机关及其工作人员必须依法行政。发布规范性文件、制定行政措施和作出行政决定，必须做到主体合法、内容合法和程序合法。
　　行政行为违法的，应当追究行政过错责任。
　　第四条行政机关必须实行政务公开，建立和完善岗位目标责任制、限时办理制等各项内部行政管理制度。
　　实行岗位目标责任制，严格定员定岗定职责，根据本单位职责权限和工作实际，科学、合理地确定本单位工作人员的岗位工作目标和管理办法，保证内部分工有序进行。
　　实行限时办理制，严格按照法律、法规规定，结合本市实际，合理确定行政管理事项及其各个环节的具体办理时限，保证行政管理工作高效进行。
　　行政机关工作人员无正当理由未能按时完成岗位工作目标以及违反内部行政管理制度的，应当追究行政过错责任。
　　第五条本办法适用于市直国家行政机关、受行政机关委托履行管理职责的组织和法律、法规授权的组织的工作人员。
　　第六条市行政监察部门会同市人事部门负责全市行政机关行政过错责任追究工作。
　　行政过错责任追究，坚持实事求是、有错必究、惩处与责任相适应、教育与惩处相结合的原则。

第二章　行政过错责任追究范围

　　第七条行政机关在实施行政审批管理过程中，有下列情形之一的，应当追究受理、审批人的行政过错责任。
　　（一）对符合规定条件的申请应予受理、审批而不予受理、审批的，或不予受理、审批而不告知理由的；
　　（二）无规定依据实施审批的；
　　（三）不依照规定程序、时限，或者自行设立审批程序、时限实施审批的；
　　（四）超越规定权限实施审批的；
　　（五）违法收取费用的；
　　（六）违法委托其他组织代行审批管理权的，或违法准许其他组织从事审批代理活动的；
　　（七）不公开审批结果的；
　　（八）审批事项已纳入市行政服务中心集中审批，而原单位仍直接受理、审批的；
　　（九）其他违反审批工作规定，贻误审批工作或者损害审批申请人合法权益的。
　　以上所称审批，指依法规定应予批准、核准、登记及其他性质相同或者近似的行政行为。
　　第八条行政机关在实施行政征收管理过程中，有下列情形之一的，应当追究征收人员的行政过错责任：
　　（一）无法定依据实施征收的；
　　（二）未按法定范围、时限实施征收，或者未经法定程序批准，擅自增加或设立征收项目，擅自改变征收标准的；
　　（三）为谋取单位和个人利益，违法接受征收对象实物，以抵扣应征款项的；
　　（四）截留、私分或擅自开支征收款的；
　　（五）实施征收不开具合法收据或不使用法定部门制发的专用票据的；
　　（六）不出示征收资格、不说明征收依据实施征收的；
　　（七）被征收单位或个人对征收有异议时，不告知法定救济权利和途径的；
　　（八）其他违反征收规定的行为。
　　以上所称行政征收，包括税收、行政事业性收费等事项。
　　第九条行政机关在实施行政执法检查管理过程中，有下列情形之一的，应当追究执法检查人员的行政过错责任：
　　（一）无法定依据实施执法检查的；
　　（二）无具体理由、事项、内容、对象，滥用职权实施执法检查的；
　　（三）不按法定程序、时限实施执法检查的；
　　（四）超越法定权限实施执法检查的；
　　（五）放弃、推诿、拖延、拒绝履行执法检查职责的；
　　（六）对执法检查中发现的违法行为隐瞒、包庇、袒护、纵容，不予制止和纠正的；
　　（七）违反规定损害被检查对象合法权益的；
　　（八）其他违反行政执法检查工作规定的。
　　第十条行政机关在对违反行政管理秩序的行为实施行政处罚时，有下列情形之一的，应当追究执法人员的行政过错责任：
　　（一）不具备行政处罚主体资格实施行政处罚的；
　　（二）没有法律和事实依据实施行政处罚的；
　　（三）违反法定程序实施行政处罚的；
　　（四）违反有关规定，给行政管理相对人人身或者财产造成损害，给法人或者其他组织造成损失的；
　　（五）应当依法移交司法机关追究刑事责任的不移交，以行政处罚代替刑罚的；
　　（六）玩忽职守，对应当予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚的；
　　（七）其他违法实施行政处罚的。
　　第十一条行政机关工作人员在执法过程中采取行政强制措施时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
　　（一）无法定依据采取行政强制措施的；
　　（二）违法限制行政管理相对人人身自由的；
　　（三）违法对公民、法人和其他组织的财产采取查封、扣押、冻结、滞留等强制措施的；
　　（四）违反法定程序或者超越法定时限采取行政强制措施的；
　　（五）违法采取行政强制措施致使公民、法人和其他组织人身权或者财产权益受到损害的。
　　第十二条行政机关复议工作人员在履行行政复议职责时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
　　（一）对符合受理条件的行政复议申请，无正当理由而不予受理的；
　　（二）不按照规定转送行政复议申请的；
　　（三）在法定期限内不作出行政复议决定的；
　　（四）在行政复议活动中徇私舞弊或者有其他渎职、失职行为的。
　　第十三条行政机关工作人员在落实上级决定时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
　　（一）对上级行政机关已作出的决定、决议及重大工作事项，应由本级行政机关落实而不认真落实，以致延误工作的；
　　（二）行政机关作为被申请人，违反规定不按时提出书面答复或者不提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料或者阻挠、变相阻挠行政管理相对人依法申请复议的；
　　（三）行政机关及其工作人员不履行或者无正当理由拖延履行行政复议决定的；
　　（四）其他应由本机关履行职责、具体承办落实，而不具体承办落实的。
　　第十四条行政机关工作人员在处理行政内部事务时，有下列情形之一的，应当追究行政过错责任：
　　（一）对来文、来电、来函，未按规定签收、登记、审核、提出拟办意见，无正当理由未按规定时限报送领导批办的；
　　（二）无正当理由在规定时限内未能完成交办工作的；
　　（三）对属于职责范围内的事项推诿、拖延不办的；
　　（四）对不属本单位职权范围或不宜由本单位办理的事项，不说明、不请示、不移送，置之不理的；
　　（五）公文办理中遇有涉及其他部门职权的事项，不与有关部门协商或协商不能取得一致意见，未报请上级领导或机关裁决，擅作决定的；
　　（六）未严格执行保密和文件管理规定，致使文件、档案、资料泄密、损毁或者丢失的；
　　（七）对外发文，未严格核对文种、文号、格式、文字及加盖印章，导致严重后果发生的；
　　（八）未经领导审定签发或未按规定时限对外发文的；
　　（九）行政机关制定、修改或者废止规范性文件应报上级行政机关备案而未报的；
　　（十）其他违反内部行政管理制度贻误行政内部事务管理工作的。

第三章　行政过错责任划分

　　第十五条行政过错责任分为：直接责任、主要领导责任和重要领导责任。
　　第十六条承办人未经审核人、批准人批准，直接作出具体行政行为，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任。
　　第十七条虽经审核人审核、批准人批准，但承办人不依照审核、批准事项实施具体行政行为，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任。
　　第十八条承办人提出方案或意见有错误，审核人、批准人应当发现而没有发现，或者发现后未予纠正，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，批准人负重要领导责任。
　　第十九条审核人不采纳或改变承办人正确意见，经批准人批准导致行政过错后果发生的，审核人负直接责任，批准人负主要领导责任。
　　审核人不报请批准人批准直接作出决定，导致行政过错后果发生的，审核人负直接责任。
　　第二十条批准人不采纳或改变承办人、审核人正确意见，导致行政过错后果发生的，批准人负直接责任。
　　未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接作出决定，导致行政过错后果发生的，批准人负直接责任。
　　第二十一条单位负责人指令、干预导致行政过错后果发生的，指令、干预的负责人承担直接责任。
　　第二十二条集体研究、认定导致行政过错后果发生的，决策人负主要领导责任，故意持错误意见的负重要领导责任，持正确意见的不承担责任。
　　第二十三条上级机关改变下级机关作出的具体行政行为，导致行政过错后果发生的，上级机关负责人负重要领导责任。
　　第二十四条经过听证作出的决定，批准人同意听证主持人的错误建议导致行政过错后果发生的，听证主持人负直接责任，批准人负主要领导责任；批准人不采纳听证主持人的正确建议导致行政过错后果发生的，批准人负直接责任。
　　第二十五条复议机关改变原具体行政行为，导致行政过错后果发生的，承办人负直接责任，审核人负主要领导责任，复议机关负责人负重要领导责任。
　　第二十六条两人以上故意或者过失，导致行政过错后果发生的，按个人所起的作用确定责任。

第四章　行政过错责任追究机构和程序

　　第二十七条行政机关应当设立行政过错责任追究机构。
　　过错责任追究机构应当由单位领导班子成员、纪检、监察、法制、人事等部门负责人共同组成。
　　行政过错责任追究机构主要履行下列职责：
　　(一)决定是否对行政过错行为进行调查；
　　(二)审议调查或审理报告；
　　(三)作出处理决定。
　　第二十八条行政过错责任追究机构的办事机构应当由纪检、监察、法制部门工作人员组成。
　　办事机构主要履行下列职责：
　　(一)受理投诉、检举和控告；
　　(二)调查行政过错行为；
　　(三)草拟调查报告，提出处理意见。
　　第二十九条调查处理行政过错行为实行回避制度。行政过错责任追究机构成员及其办事机构工作人员与行政过错行为有利害关系，可能影响公正处理的，应当实行回避。
　　第三十条对行政机关过错责任提起追究的事由是：
　　(一)发布规范性文件和制定行政措施有违法情形被上级机关或者主管机关依法撤销的；
　　(二)作出的具体行政行为，经行政诉讼，被人民法院终审判决撤销、部分撤销、重新作出具体行政行为或确认违法的；
　　(三)作出的具体行政行为，经行政复议，上级机关变更原处理决定，或撤销，或确认违法的；
　　(四)在上级或同级人大、政府行政执法监督检查中，被认定错误，要求调查处理的；
　　(五)公民、法人和其他组织投诉、检举、控告的；
　　(六)上级机关要求调查追究的。
　　第三十一条对于公民、法人和其他组织的投诉、检举、控告，行政过错责任追究机构应当在7日内审查是否有事实依据并决定是否受理。经审查有事实依据的，应当受理；没有事实依据的，不予受理。有明确投诉人、检举人、控告人的，应当告知不受理理由。
　　第三十二条决定进行调查的案件，应当在15个工作日内调查处理完毕。情况复杂的，可延长15个工作日办理。但法律、法规、规章另有规定的，从其规定。
　　第三十三条投诉人、检举人、控告人对不受理决定不服，或认为不便向作出具体行政行为的机关提出投诉、检举、控告的，可向监察机关提出。
　　监察机关收到投诉、检举、控告后，应当责成作出具体行政行为的机关及时处理或者直接受理。对行政首长的投诉、检举、控告，应当由同级监察机关办理。
　　监察机关直接办理的案件，涉及行政纪律处分的，依照《中华人民共和国行政监察法》的有关规定办理。
　　第三十四条对行政过错责任人的处理决定，有明确投诉人、检举人和控告人的，应当告知投诉人、检举人和控告人。
　　第三十五条对行政过错责任人作出的处理决定，依照人事管理权限，应当报送同级监察机关、组织和人事部门备案。

第五章　行政过错责任追究

　　第三十六条行政过错责任追究按照下列方式予以处理，可以单处或并处：
　　(一)责令作出书面检查；
　　(二)通报批评；
　　(三)取消当年评优评先资格；
　　(四)扣发奖金；
　　(五)调离工作岗位或停职离岗培训；
　　(六)给予行政纪律处分。
　　第三十七条根据情节轻重、损害后果和影响大小，行政过错分为一般过错、严重过错和特别严重过错：
　　(一)情节轻微，给行政机关和行政管理相对人造成损害后果和影响较小的，属一般过错；
　　(二)情节严重，给行政机关和行政管理相对人造成损害后果严重、影响较大的，属严重过错；
　　(三)情节特别严重，给行政机关和行政管理相对人造成损害后果特别严重、影响重大的，属特别严重过错。
　　第三十八条对于一般过错，对负直接责任者，单独给予或者合并给予本办法第三十六条第(一)、(二)、(三)、(四)项行政处理；对负主要领导责任者和重要领导责任者，单独给予或者合并给予本办法第三十六条第(一)、(二)、(三)、(四)项行政处理。
　　第三十九条对于严重过错，对负直接责任者，给予行政降级以下行政纪律处分，合并给予本办法第三十六条第(三)、(四)、(五)项行政处理；对负主要领导责任者，给予行政记大过以下行政纪律处分，合并给予本办法第三十六条第(三)、(四)、(五)项行政处理；对负重要领导责任者，给予行政警告或者行政记过纪律处分，合并给予本办法第三十六条第(三)、(四)、(五)项行政处理。
　　第四十条对于特别严重过错，对负直接责任者，给予行政撤职或者行政开除纪律处分，给予行政撤职纪律处分的，合并给予本办法第三十六条第(三)、(四)、(五)项行政处理；对负主要领导责任者，给予行政降级以上纪律处分，未给予行政开除纪律处分的，合并给予本办法第三十六条第(三)、(四)、(五)项行政处理；对负重要领导责任者，给予行政记大过以上纪律处分，未给予行政开除纪律处分的，合并给予本办法第三十六条第(三)、(四)、(五)项行政处理。
　　第四十一条行政过错责任追究，应当依照人事管理权限和行政处分审批权限的有关规定办理。
　　第四十二条因行政过错侵犯了公民、法人和其他组织的合法权益，造成损害并涉及赔偿的，依照《中华人民共和国国家赔偿法》的有关规定追究过错责任人的赔偿责任。
　　第四十三条行政过错责任人有下列行为之一的，应当从重处理：
　　(一)一年内出现两次以上应予追究的行政过错情形的；
　　(二)干扰、阻碍、不配合对其行政过错行为进行调查的；
　　(三)对投诉人、检举人、控告人打击、报复、陷害的；
　　(四)在履行职责过程中有徇私舞弊行为及收受当事人财物、接受当事人宴请、　　参加当事人提供的娱乐活动的。
　　第四十四条行政过错责任人主动发现并及时纠正错误、未造成重大损失或不良影响的，可从轻、减轻或者免予追究行政过错责任。
　　第四十五条有下列情形之一的，不追究行政机关工作人员的行政过错责任：
　　(一)行政管理相对人弄虚作假，致使行政机关工作人员无法作出正确判断的；
　　(二)法律、法规、规章和内部行政管理制度未作规定或规定不具体，致使行政机关工作人员理解错误的；
　　(三)出现意外或不可抗力因素致使行政过错情形发生的。
　　第四十六条行政过错责任人有陈述权和申辩权。
　　行政过错责任人对处理决定不服的，可自收到处理决定之日起15日内向作出处理决定的机关提出申诉。申诉处理决定应当在30日内作出。
　　对行政处分决定不服的，依照《中华人民共和国行政监察法》和《国家公务员暂行条例》的有关规定办理。

第六章　附则

　　第四十七条行政过错责任追究，法律、法规和规章另有规定的，从其规定。
　　第四十八条本办法所称批准人，一般指行政机关行政首长及其副职人员；审核人，一般指行政机关内设部门领导及其副职人员；承办人，一般指具体承办行政管理事项的工作人员。但依照内部管理分工规定，或者经行政授权，由其他工作人员行使批准权、审核权的，具体行使批准权的、审核权的人员为批准人、审核人。
　　第四十九条市直各级行政机关应当依照本办法有关规定，结合本单位业务实际，制定本单位行政过错责任追究的具体实施细则。
　　第五十条各县、市、区人民政府，屈家岭管理区应根据本办法的规定，制定各自的行政过错责任追究办法。
　　第五十一条本办法实施中的具体问题由市监察部门会同有关职能部门负责解释。
　　第五十二条本办法自公布之日起施行。


　　　　　　　　　　　　房价下跌时购房人差价补偿法律辩析

　王德山 姜晓琳

内容提要：房屋买卖合同一经签订即告成立和生效，无论房屋是否办理了过户手续，对当事人具有法律约束力。因此，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。

关键词：买卖合同 降价 补偿差额

近期，许多房地产开发商为了促销，纷纷降价销售商品房。而同一楼盘在降价前已购买房屋的部分购房人因房价下降便要求开发商“退房”或“补偿差价”。购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。商品房贬值或者开发商降价销售期开发的商品房不是购房人退房或者要求补偿的法定事由。
一、房屋买卖合同效力分析
房屋买卖合同是非要式合同，如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法，不违反法律、行政法规强制性规定，房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。因此，房屋买卖合同成立并生效后，无论房屋是否办理了过户手续，对合同效力均无影响，合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说，购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
二、开发商无法定义务补偿降价差额
房地产开发商降价销售楼房，之前已购房屋的购房人，要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更房屋买卖合同内容（即价格条款）。但是，除因法律规定或者合同中约定事由外，合同内容的变更须经买卖双方协商一致。购房人以开发商降价销售，使得自己已购房屋贬值为由而要求补偿降价差额没有法律依据，开发商有权拒绝该要求。理由是：
第一，普通商品房买卖是一种市场行为，普通商品房价格完全由买卖双方商定，一旦房屋买卖合同成立，任何一方不得擅自变更和解除，其中包括房屋买卖价格。同时，开发商开发的普通商品房有权自主决定销售价格，购房人无权因开发商降价销售而要求补偿前后价格差额。
第二，任何交易均存在一定的风险，在市场经济情况下，商品的价格随时存在涨跌的可能，其中包括房屋买卖。房屋价格的涨落、价值的升贬是买卖双方面临的一种商业风险。除法律另有规定或者当事人另有约定的外，房屋贬值的风险随合同的生效即由卖方而转移至买方。
第三，购房人要求开发商补偿降价前后的差额，在合同法上属于变更合同内容，即变更合同价格条款。《合同法》对于合同变更有明确规定，关于合同的变更有法定变更和协议变更两种情形。其一，《合同法》第54条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：①因重大误解订立的；②在订立合同时显失公平的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然，房屋买卖合同是否变更或撤销，由法院或者仲裁机构作出判决或裁决，不由当事人决定。由此可见，开发商降价销售房屋不是合同价款条款变更的法定条件。换句话说，开发商没有法定义务补偿降价差额补偿。其二，《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”具体到降价差额补偿问题，购房人与开发商可以进行协商，达成补偿协议，此点将在下面论述。
综上，除开发商与购房人在房屋买卖合同中有特别约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
三、开发商补偿房价差额的特殊情形
开发商虽无法定义务补偿降价差额，但在下列情形下，购房人有权要求开发商给与经济补偿：
（一）房屋买卖合同特别约定
购房人与开发商订立房屋买卖合同时，合同当中特别约定，开发商在合同订立后一定期限内，如果同一楼盘的房价下降，给与购房人以差价补偿。那么，如果开发商在约定的期限内降价销售约定的楼盘，开发商属于违约，购房人因此可以依据合同的约定，要求开发商承担违约责任，给予差价补偿。当然，对此约定，购房人必须在合同中有明确具体的约定，避免开发商玩弄文字游戏。
（二）开发商单方承诺
除合同订立时，买卖双方在合同中有明确约定外，无论是在房屋买卖合同订立前或者订立后，如果开发商对差价补偿有单方承诺的情况下，开发商有义务履行对购房人的承诺，购房人也有权要求开发商按照承诺给予补偿。该种承诺包括两个方面：第一，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，或者保证所购房屋具有保值或升值空间；第二，开发商承诺在合同订立后在一定期限内，同一楼盘不降价销售的，否则，即给购房人差价补偿。前者是仅承诺不降价销售，而后一种承诺是不但承诺不降价销售，而且明确承诺给予差价补偿。但无论是前者还是后者，如果合同订立后，开发商降价销售约定范围内楼盘的，购房人都有权要求开发商承担违约责任，给与差价补偿。
针对上述开发商单方承诺的情形，第一，购房人必须有充分的证据予以证明开发商在合同订立前或者合同订立对此作出过承诺；第二，开发商的承诺须明确具体。某些开发商所作承诺实际上可能是“空头支票”，根本无法兑现，或者因含义不清而可以作出多种解释。如“2009年12月31日前，如果本项目同等单位减价，即可获得相应价格差额馈赠的权利。” “可获得相应价格差额馈赠的权利”，实际上是一种赠与行为，而在法律上讲，除了具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。也就是说，开发商到时有权对购房人不补差额。另外，“馈赠”的前提条件“本项目同等单位降价”是一个模糊不清的概念，到底是指在特定的时间届满前该项目的一手房降价、还是二手房降价，是同户型、同总价、同单价，还是其它情形，均不确定。一方面，假若此次促销活动中房子全部售完，则此前提条件已不存在，业主不可能有差价补；另一方面，因为小区的每一套房子都是独一无二的，届时业主即使发现房屋贬值，也可能发现自己很难举出参照物。 因此，开发商对购房人所购房屋的保值承诺或降价补偿的承诺必须明确具体，含义清晰，购房人才能较好地维护自己的权益。
（三）买卖双方协议补偿
《合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”开发商与购房人协商，自愿达成补偿协议，对降价前已购房人进行差价补偿，不违反法律、行政法规强制性规定，开发商应当履行该义务。合同法的基本原则之一，是“契约自由，意思自治”。房屋买卖合同是当事人自愿订立，当然也允许当事人通过协商予以变更和解除。开发商与购房人通过协商，自愿达成补偿协议在合同法上属于协议变更合同条款，不违反法律、法规规定，未损害第三人的利益。因此，协议一旦达成，开发商即有义务履行该协议，购房人也有权利要求开发商依据协议约定履行补偿义务。当然，该种补偿义务是买卖双方自愿达成了补偿协议，在协议没有达成前，购房人无权单方要求开发商给予差价补偿。
因开发商违约，如逾期交房、房屋主体结构质量不合格、一房二卖等，购房人要求开发商支付违约金、赔偿经济损失，则属于承担违约责任的问题，适用有关违约责任等方面的法律、法规。
总之，购房人购买房屋后，房屋价格的涨跌属于商业风险，而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人。除了法律规定或者合同约定外，除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外，开发商无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额。
至于实践中，买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前，开发商与购房人签订的房屋认购书、购房意向书等，约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同，并交纳一定数额的定金，在法律性质上属于预约合同。如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书，但未签订房屋买卖合同，因房屋买卖合同未成立，故不存在解除房屋买卖合同及差价补偿问题。
（注：原文发表在《商业时代》2009年第19期）

作 者：
王德山：男，1962年生，汉族，副教授，河南人。
单 位：首都经济贸易大学法学院
姜晓琳，女，1983年8月生，汉族，山东日照人
首都经贸大学法学院，2007级民商法硕士研究生
地 址：北京市丰台区花乡张家村路口121号 邮 编： 100070
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