关于印发《党政领导干部考核工作暂行规定》的通知

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关于印发《党政领导干部考核工作暂行规定》的通知

中共中央组织部


关于印发《党政领导干部考核工作暂行规定》的通知

中组发[1998]6号


各省、自治区、直辖市党委,中央各部委,中央国家机关各部委党组(党委),各人民团体党组:
《党政领导干部考核工作暂行规定》已经中央批准,现印发给你们,请遵照执行。

中共中央组织部
1998年5月26日


党政领导干部考核工作暂行规定

第一章 总 则

第一条 为全面、客观、公正、准确地考核党政领导班子和领导干部政治业务素质和履行职责的情况,加强对领导班子和领导干部的管理与监督、激励与约束,根据《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》和国家有关法律、法规,制定本规定。

  第二条 本规定所称的考核工作,是指考核机关按照一定的程序和方法,对领导班子和领导干部的政治业务素质和履行职责的情况所进行的考察、核实、评价,并以此作为加强对领导班子的管理和领导干部任用、奖励等的依据。

第三条 考核工作必须坚持以下原则:

(一)党管干部原则;
(二)客观公正原则;
(三)注重实绩原则;
(四)群众公认原则。

第四条 本规定适用于考核中共中央、国务院的工作部门(含派出机构)、全国人大常委会、全国政协的有关工作机构的领导班子和领导干部;最高人民法院、最高人民检查院的领导班子和领导干部;地方县以上(含县级)党委、人大常委会、政府、政协、纪委、法院、检察院的领导班子和领导干部;地方县以上(含县级)、政府的工作部门(含派出机构)和人大常委会、政协的有关工作机构的领导班子和领导干部。

县级以上党委、政府的直属事业单位和工会、共青团、妇联等人民团体的领导班子和领导干部的考核,参照本规定有关内容执行。

纪委、法院、检查院的内设机构的领导班子和领导干部,党委、政府部门(含派出机构)的内设机构的领导班子和领导干部,人大常委会、政协工作机构的内设机构的领导班子和领导干部,按照或参照《国家公务员暂行条例》的有关规定进行年度考核。

第二章 考核方式

第五条 对领导班子和领导干部的考核,包括平时考核、任职前考核、定期考核。

第六条 平时考核是对领导班子和领导干部所进行的经常性考核。考核机关通过检查工作、个别谈话、专项调查、派人参加领导班子民主生活会和年度总结会等多种形式和渠道,了解考核对象的有关情况。
第七条 任职前考核按《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》的有关规定进行。

第八条 定期考核采取届中、届末考核的形式进行。

  没有明确届期的,每两年或三年进行一次定期考核。

第三章 考核内容

第九条 领导班子考核内容:

(一) 思想政治建设

包括理论学习、政治表现、贯彻执行党的路线方针政策、全心全意为人民服务、执行民主集中制、维护中央权威、团结协作、选人用人、廉政建设等情况。

(二) 领导现代化建设的能力

包括总揽全局、科学决策、求实创新、开拓进取和处理复杂问题等能力。

(三) 工作实绩

在经济建设、社会发展和精神文明建设、党的建设等方面所取得的成绩和效果,在推进改革、维护稳定方面取得的成绩和效果。地方县以上党委、政府领导班子的工作实绩主要包括:各项经济工作指标的完成情况,经济发展的速度、效益和后劲,以及财政收入增长幅度和人民生活水平提高的程度;教育、科技、文化、卫生、体育事业的发展,环境与生态保护、人口与计划生育、社会治安综合治理等状况;党的思想、组织、作风、制度建设的成效等。

对部门领导班子,还要重点考核其发挥职能作用,完成各项工作任务,为经济建设服务的情况等。
第十条 领导干部考核内容:

(一) 思想政治素质

理论素养和思想水平。学习马列主义、毛泽东思想特别是邓小平理论,学习党和国家的方针政策,掌握基本原理和精神实质,学以致用,不断提高理论和政策水平的情况;

政治方向和政治立场。执行党的基本路线,在事关方向、原则问题上的立场、观点、态度,在政治、思想和行动上与中央保持一致,增强法制观念,严格依法办事的情况,贯彻执行《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》的情况;

群众观点和群众路线。实践全心全意为人民服务的宗旨,正确行使人民赋予的权力,联系群众,自觉为人民群众谋利益的情况;

政治品德和道德品质。襟怀坦白,公道正派,坚持原则,严守纪律,谦虚谨慎,克己奉公,遵守社会主义道德,在精神文明建设中发挥表率作用的情况。

(二) 组织领导能力

运用马克思主义的立场、观点和方法,分析、研究、解决实际问题的能力;

组织协调、科学决策、开拓创新的能力;

发现人才、培养干部、知人善任的能力;

对党政正职领导干部,还要重点考核其驾驭全局、处理复杂问题的能力。

(三) 工作作风

执行民主集中制,维护领导班子团结,发扬民主,虚心听取不同意见,勇于开展批评与自我批评的情况;

坚持从群众中来、到群众中去的工作方法,深入实际,调查研究,求真务实的情况;

勇于改革,敢于负责,坚持原则,严格管理,严谨细致,勤奋敬业的情况。

(四) 工作实绩

在完成任期目标和履行岗位职责过程中所提出的工作思路、采取的措施、发挥的具体作用以及所取得的绩效等。

(五)廉洁自律

保持和发扬艰苦奋斗的优良传统,遵守中央关于党政领导干部廉洁自律的有关规定,清正廉洁,以身作则,自重、自省、自警、自励的情况;

执行党风廉政建设责任制的情况;

对亲属及身边工作人员加强教育、严格要求的情况。

第十一条 逐步建立健全领导班子任期目标和领导干部岗位职责规范,以此作为考核党政领导班子和领导干部的重要根据。

各级考核机关可会同有关部门根据不同地区、不同层次、不同部门的特点,结合考核工作的实际需要,对考核内容进一步分解细化,制定具体的考核指标体系。

第四章 考核程序

第十二条 定期考核的基本程序:

(一) 考核准备;
(二) 述职;
(三) 民主测评;
(四) 个别谈话;
(五) 调查核实;
(六) 撰写考核材料;
(七) 综合分析,评定考核结果;
(八) 反馈。

第十三条 考核准备:

(一) 拟定考核方案;
(二) 组成考核组;
(三) 组织考核人员进行学习或培训;
(四) 考核组与被考核单位商定考核工作的实施计划。

第十四条 召开述职会议:

进行考核动员。

领导班子主要负责人代表领导班子述职,同时作个人的述职报告,领导班子其他成员作本人的述职报告。根据实际情况,有的也可以进行书面述职。述职报告应根据考核内容实事求是地汇报领导班子和个人的情况,不扩大成绩,不隐瞒缺点或错误,事实清楚,简明扼要。

第十五条 参加述职会议的人员由考核组参照如下范围确定:

(一) 考核党委、政府的领导班子和领导干部时,参加述职会议的人员应包括同级党委、人才常委会、政府、政协、纪委、法院、检察院的领导干部;所属工作部门(含派出机构)的主要领导干部;下一级党政领导班子的主要领导干部;有关企业、事业单位的主要负责人;工会、共青团、妇联等人民团体和民主党派负责人;其他需要参加的人员。

(二) 考核党委、政府各工作部门的领导班子和领导干部时,参加述职会议的人员应包括考核对象所在单位的中层干部,受该工作部门领导或指导的下级单位的负责人,其他需要参加的人员。人数较少的单位可扩大到全体干部、职工。
第十六条 民主测评包括民意测验和民主评议。

  民意测验应根据考核内容列出评价项目和评价等次,由参加民意测验的人员填写评价意见。民意测验表由考核组回收,并对不同层次人员填写的民意测验票分别进行统计。参加民意测验人员的范围应与参加述职会议人员范围基本一致。

民主评议由考核组主持,采取召开小型座谈会或书面评议的方式进行。

第十七条 个别谈话要选择了解情况的人员,并注意代表性,具体人选由考核组确定,一般包括:

(一) 考核对象所在地区或部门的同级领导干部、下一级的领导干部,组织人事部门、纪检监察机关和机关党组织的有关人员;
(二) 考核对象所分管的下级单位、部门、内设机构的负责人和机关工作人员代表;
(三) 考核对象本人;
(四) 其他熟悉和了解情况的人员。
个别谈话时,考核组应有两名以上人员参加,并做好谈话记录。

第十八条 考核组根据需要可采取下列方法调查核实考核对象的有关情况:

(一) 查阅资料。查阅考核对象的人事档案材料、年度工作总结、党委(党组)会议记录、民主生活会记录、中心组学习记录、培训记录、主持制定的文件、重要会议上的讲话稿、发表的文章及研究成果、读书笔记、个人重大事项报告表、收入申报表等。
(二) 采集核实有关数据。从统计部门和有关业务部门采集、核实有关考核对象工作实绩的数据。
(三) 审计。委托审计机关进行任期经济责任审计或请审计机关提供考核对象的有关审计情况。
(四) 实地考察。通过现场察看、访问群众,了解、印证和核实考核对象某一方面的工作情况。
(五) 专项调查。对一些群众反映大、情况也比较复杂或意见分歧较大的问题,由考核组进行专项调查,也可责成所在单位党委(党组)进行调查,写出专题报告。
(六) 征求意见。采取面谈和发函的方式征求上一级分管领导同志、相关部门、执纪执法机关和同级有关部门的意见。
(七) 理论学习情况测试。在与考核对象个别谈话时,可以测试了解领导干部掌握理论知识的情况和运用理论知识分析、解决实际问题的能力。

第十九条 考核组在考核对象所在的地区或单位工作结束时,应就干部和群众反映的问题和意见与被考核的领导班子成员集体或个别交换意见。

第二十条 考核组在综合分析的基础上,写出考核材料,并向考核机关报告考核情况。

第二十一条 领导班子考核材料应包括以下内容:

(一) 考核工作的简要情况和领导班子的基本情况;
(二) 考核情况,包括领导班子取得的成绩和存在的问题及原因;
(三) 民意测验和民主评议的情况;
(四) 考核组的评价和建议,包括对领导班子的饿总体评价,调整领导班子和加强领导班子建设的建议。

第二十二条 领导干部考核材料应包括以下内容:

(一) 考核情况。包括优点和取得的成绩、存在的不足、问题,要实事求是地反映干部的情况;
(二) 民意测验和民主评议的情况;
(三) 考核组对评定等次的建议。

第二十三条 评定考核结果由考核机关提出意见,报党委(党组)决定。

第二十四条 考核结果应正式通知考核对象,考核对象对考核结果若有异议,可以提出申诉。

第五章 考核结果的评定缓和运用

第二十五条 定期考核时,对领导班子的整体评价和对领导干部考核结果的评定,应采取定性与定量分析相结合的方法进行。评价工作实绩要进行定量分析,要把握好个人与集体、局部与全局、当前与长远、显绩与潜绩的关系。

第二十六条 对领导班子的考核要作出整体评价,并提出加强领导班子建设的具体建议。对存在问题应督促其进行整改,问题严重的应责令整顿,限期改进,必要时采取组织措施予以调整。

领导班子的考核结果是否划分等次,由考核机关根据实际情况决定。

第二十七条 领导干部考核结果分为优秀、称职、基本称职、不称职四个等次。

第二十八条 评定领导干部的考核结果要把民意测验的结果作为重要依据。考核机关可根据实际情况制定不同等次的得票率标准。

第二十九条 领导干部经考核全部项目达到下列标准者,应评定为优秀等次:

(一) 思想政治素质高;
(二) 组织领导能力强;
(三) 密切联系群众,工作作风好;
(四) 工作实绩突出;
(五) 清正廉洁。

评定为优秀等次的,民意测验优秀和称职票的得票率要达到考核机关规定的标准。

第三十条 领导干部经考核多数项目符合下列标准者,应评定为称职等次:

(一) 思想政治素质较高;
(二) 组织领导能力较强;
(三) 联系群众,工作作风较好;
(四) 工作实绩比较突出;
(五) 能做到廉洁自律。

评定为称职等次的,民意测验和优秀票得票率要达到考核机关规定的标准。

第三十一条 领导干部经考核多数项目符合下列情况者,应评定为基本称职等次:

(一) 思想政治素质一般;
(二) 组织领导能力较弱;
(三) 工作作风方面存在某些不足;
(四) 能基本完成年度工作目标,但工作实绩不突出;
(五) 能基本作到廉洁自律,但某些方面还有差距。

民意测验基本称职和不称职票得票率超过考核机关规定标准的,一般应评定为基本称职。

第三十二条 领导干部经考核存在下列情况之一者,应评定为不称职等次:

(一) 思想政治素质方面存在突出问题;
(二) 组织领导能力差,不能胜任现职领导岗位;
(三) 在领导班子中闹无原则纠纷,严重影响班子团结或工作作风存在严重问题;
(四) 有以权谋私行为,存在不廉洁问题;
(五) 工作不负责任,给党和人民的事业造成较大损失;
(六) 连续两年未完成年度工作目标,工作实绩差。

民意测验不称职票的得票率超过考核机关规定标准的,除特殊情况外,一般应评为不称职。

第三十三条 考核结果应作为领导干部选拔任用、职务升降、奖惩、培训、调整级别和工资等的重要依据。

选拔担任上一级领导职务的人选,应从考核中被评定为优秀、称职的干部中产生。

第三十四条 领导干部在考核中被评定为优秀、称职、基本称职等次的,按有关规定晋升级别和工资。

第三十五条 领导干部在考核中被评定为基本称职的,考核机关应对其提出诫勉,限期改进。视具体情况,也可以调整其领导职务。

第三十六条 领导干部在考核中被评定为不称职的,应视具体情况,按干部管理权限和法定程序作出如下处理:

(一) 免去现任领导职务;
(二) 责令辞去领导职务;
(三) 降职。

领导干部被免去现任领导职务或责令辞去领导职务后,可另行分配适当工作。

第三十七条 考核意见反馈后,领导班子应及时召开民主生活会,开展批评和自我批评,研究整改措施,并向考核机关报告。同时将有关内容在一定范围内通报。

考核机关应根据考核结果,加强对领导班子和领导干部的管理和监督。

第三十八条 考核工作结束后,领导干部综合评价材料存入本人档案。

第三十九条 考核中发现领导干部有违纪问题的,应建议纪检、监察机关查处。

第六章 考核机关

第四十条 本规定所称的考核机关,是指党委的干部主管部门。

干部主管部门在党委(党组)领导下,按照干部管理权限考核党政领导班子和领导干部。

第四十一条 对双重管理的领导班子和领导干部,以主管方为主,协管方协助,共同组织实施考核工作。在评定考核结果时,主管方应征求协管方的意见。

第四十二条 考核组由考核机关组建并派出,对考核机关负责。需要时,考核机关可约请或抽调其他单位的人员,参加考核组的工作。

第四十三条 考核人员应具备下列条件:

(一) 具有较高的饿思想政治素质,公道正派;
(二) 熟悉或了解组织人事工作;
(三) 具有胜任考核工作所需要的政策水平和业务知识;
(四) 具有一定的综合分析能力和文字表达能力。

考核组组长应具有较高的组织领导能力和政策水平的领导干部或担任过一定领导职务的同志担任。
第七章 考核的纪律与监督

第四十四条 考核人员要认真履行考核职责,按照规定的程序和要求实施考核,要全面、准确、细致地了解和客观公正地反映考核对象的情况。

实行考核工作责任制。考核人员和考核组组长要在考核材料上签名,对考核材料和考核报告的客观性、真实性负责。

第四十五条 实行考核工作回避制度。回避对象包括:与自己有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系、近姻亲关系及其他原因需要回避的人员。

对考核人员还应实行一定范围的地域回避。

第四十六条 考核对象要正确对待组织考核,如实汇报工作和思想,客观反映有关情况。

第四十七条 有关部门和人员应客观、负责地向考核组提供真实情况和数据。

第四十八条 在考核工作中,考核人员和考核对象必须遵守以下纪律:

(一) 不准凭个人好恶了解和反映情况;
(二) 不准借考核之机谋取私利;
(三) 不准泄露考核机密;
(四) 不准故意夸大、缩小、隐瞒、歪曲事实;
(五) 不准搞非组织活动;
(六) 不准设置障碍、干扰或妨碍考核工作;
(七) 不准弄虚作假、向考核组提供虚假数据;
(八) 不准对反映其问题的人打击报复。

第四十九条 对违反四十八条规定的,视其性质、情节轻重和造成的后果,进行批评教育,或给予党纪、政纪处分。造成考核结果失实的,宣布考核无效。

第五十条 加强对考核工作的监督。党委(党组)、组织(人事)部门、纪检(监察)机关对考核工作实施监督;支持、鼓励群众监督,认真受理下级机关、干部、群众的检举、申诉,并按职权范围及时进行核查和处理。

第八章 附 则

第五十一条 乡(镇、街道)党政领导干部的考核,由省、自治区、直辖市党委根据本规定制定相应的办法。

第五十二条 各省、自治区、直辖市党委可根据本规定,结合本地实际,制定实施细则。

第五十三条 本规定由中共中央组织部负责解释。

第五十四条 本规定自发布之日起实施。凡过去规定与本规定不符的,按本规定执行。
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关于印发《大连市统计登记管理办法》的通知

辽宁省大连市人民政府


关于印发《大连市统计登记管理办法》的通知
大连市人民政府


通知
各区、市、县人民政府,市政府各委、办、局(总公司):
现将《大连市统计登记管理办法》印发给你们,请遵照执行。
一九九六年四月三日

大连市统计登记管理办法
第一条 为加强统计登记管理,保障统计资料准确性、及时性和全面性,根据《辽宁省统计管理条例》及有关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称统计登记,是指统计行政主管部门对全市所有的单位、个体工商户和其他组织的基本情况,进行登记造册并依法进行统计工作的管理活动。
第三条 凡在大连市行政区域内的国家机关、社会团体、企事业单位、个体工商户和其他组织,以及我市在境外或在外省、市的附营企事业单位(以下简称单位),均应依照本办法办理统计登记。
第四条 市及县(市)、区统计局是同级人民政府负责统计登记的主管部门,依法组织、协调和管理本行政区域内的统计登记工作。
乡(镇)人民政府和各级工商、民政、财政、物价、技术监督、编制等部门应当协助统计主管部门开展统计登记工作。
第五条 单位应按下列规定申报统计登记:
(一)市直及所属单位和中央、省属、外省(市)驻连单位以及外国企业驻连机构、外商投资企业,向市统计主管部门申报登记;
(二)县(市)、区直属及所属单位,向县(市)、区统计主管部门申报登记;
(三)无上报主管部门的单位到批准或发给其营业执照机关的同级统计主管部门申报登记。
(四)个体工商户由统计主管部门委托工商行政管理部门办理登记。
第六条 单位办理统计登记,应当在设立或者迁入被批准之日起30日内办理;本市驻外单位,应当在被批准之日起60日内由其主管部门负责办理;本办法实施前设立的单位,应当按统计主管部门的规定办理统计登记。
第七条 单位办理统计登记,应向统计主管部门提交企业(社团)登记证明或者行政事业单位批准成立文件,并填写《统计登记申请表》。
第八条 统计主管部门应当对申请登记单位提交的证明文件和《统计登记申请表》所涉及登记项目的真实性、合法性、完整性进行审核。对核准登记的单位,统计主管部门应当及时核发《统计登记证》。
《统计登记证》由市统计主管部门统一印制、统一编号。任何单位和个人不得擅自印制、伪造、涂改或转借。
第九条 《统计登记证》丢失或者损坏,统计登记单位应于30日内报原发证的统计主管部门,并申请补发。
第十条 已经办理统计登记的单位分立、合并、迁移以及登记项目变动的,应当在被批准之日起30日内,向原发证的统计主管部门申请办理变更登记;被撤销、宣告破产或者因其他原因终止经营的,应当在被批准之日起15日内向原发证的统计主管部门申请办理注销登记。
第十一条 《统计登记证》的有效使用期限为3年,有效期满的单位,须在期满之日起30日内到原发证的统计主管部门重新登记换证。
第十二条 《统计登记证》实行年度检验制度,具体年检日期由统计主管部门通知。
第十三条 各级统计主管部门应按要求做好统计登记汇总上报工作,同时应建立统计登记档案制度,建立健全统计登记单位名录库。
第十四条 统计主管部门办理统计登记、变更登记、注销登记及年度检验的收费标准,应按照财政局、物价局核定项目收费标准执行。
第十五条 违反本办法有下列行为之一的,由统计主管部门予以通报批评,责令限期改正;逾期不改正的,可对单位处以1000元以上10000元以下的罚款,对有关负责人和直接责任人分别处以100元以上1000元以下的罚款:
(一)拒不办理或不按照规定时间办理统计登记、变更登记、注销登记的;
(二)提供不真实统计登记资料的;
(三)丢失、损坏《统计登记证》不及时补办或有效期满不及时换证的;
(四)不按照规定时间进行统计登记年度检验的。
第十六条 对擅自印制、伪造、涂改或转借《统计登记证》的,由统计主管部门予以没收并宣布废止,并处以1000元以上10000元以下的罚款;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 实施行政处罚,应下达处罚决定书;实施罚款处罚,应使用财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴同级财政。
第十八条 当事人对统计主管部门作出的行政处罚决定不服的,可依法申请复议或者提起诉讼。逾期不申请复议,或者不向人民法院起诉,又不执行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第十九条 违反本办法,阻碍统计管理工作人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十条 统计主管部门及其工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法由大连市统计局负责解释。
第二十二条 本办法自发布之日起施行。



1996年4月3日
          房价下跌购房人退房要求的法律辩析

王德山 吕雁华

  内容提要:开发商降价销售是开发商的自主行为,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,任何一方不得擅自变更或者解除。除了法律规定或者合同约定外,之前已签订房屋买卖合同的购房者,无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同,退还已购房屋。
关键词:买卖合同 降价 退房

  目前,全国许多房地产开发商为了尽快回笼资金,纷纷降价销售其所开发的商品房。但开发商的降价行为引起了降价前已购买房屋的部分购房人的极大不满,购房人认为因降价而使自己的楼房大量贬值,因此要求开发商“退房”。购房人向开发商提出退房,在合同法上属于解除房屋买卖合同。购房人要求开发商退房须符合法律规定的合同解除的法定或者约定事由,否则,应当经买卖双方协商一致,合同才能变更或解除。
一、法定解除房屋买卖合同(退房)法律分析
房屋买卖合同是非要式合同,如果签订合同的双方当事人主体合格、内容合法,不违反法律、行政法规强制性规定,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效。依法成立的合同,受法律保护,对当事人具有法律约束力。因此,房屋买卖合同成立后,无论房屋是否办理了过户手续,对合同效力均无影响,合同双方当事人须严格按照合同的约定全面履行自己的合同义务,任何一方不得擅自变更或者解除合同。换句话说,购房人不得以房价下跌为由而要求开发商退房或者补偿商品房降价前后的差额。
但根据《合同法》第94条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》(下称《解释》)、《城市房地产开发经营管理条例》(下称《条例》)等法律、法规的相关规定,购房人因开发商违约,即在以下情形下行使解除权,解除房屋买卖合同,要求开发商退房还款:
(一)开发商逾期交房
除当事人另有约定的外,开发商迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未交房的,购房人有权解除合同。当然,购房人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未付款的,开发商也有权解除合同。但根据《合同法》第94条第(四)项规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,守约方无须给予三个月的合理期限而直接行使解除权解除房屋买卖合同。
(二)开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人
商品房买卖合同订立后,开发商未告知购房人将该房屋抵押给第三人,购房人有权解除合同。因为,根据《担保法》及《物权法》等规定,房屋一旦依法设定抵押,即使房屋所有权过户至购房人名下,若债务人不履行债务,债权人仍有权依法以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。因此,合同订立后,出卖人未告知购房人将买卖的房屋抵押给第三人,使得购房人所购房屋处于被抵押权人变卖或者拍卖的危险中,若抵押权人依法行使抵押权,将导致购房人钱财两空的情形。因此,在此情形下法律允许购房人解除房屋买卖合同。当然,如果购房人同意出卖人设定抵押,属自愿承担该风险。
(三)买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人
房屋买卖合同成立后,开发商又将同一套房屋出卖给他人,不但对第三人是一种欺诈行为,更重要的是侵犯了购房人的债权。因此,法律赋予购房人解除合同的权利,以维护自己的权益。
具有上述第(二)、(三)情形之一,购房人无法取得房屋的,不但有权请求解除合同、要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(四)房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,购房人有权请求解除合同和赔偿损失。但因房屋质量不合格而解除合同应由具有资质的鉴定部门对房屋质量作出鉴定,以确认房屋质量是否合格。
(五)面积误差比绝对值超出3%或无法办理所有权证
根据《解释》第14条规定,开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,购房人不得请求解除合同。但如果面积误差比绝对值超出3%,购房人可以请求解除合同,出卖人返还已付购房款及利息。
商品房买卖合同约定或者《条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于开发商的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
二、约定退房(解除合同)法律分析
约定解除房屋买卖合同,即退房,是当事人经过协商一致,在订立房屋买卖合同时约定一方或双方当事人解除合同的情形,合同成立后,一旦出现合同中约定的解除情形,解除权人即可依据合同的约定行使解除权而解除合同。具体到房屋买卖合同,只要符合合同约定的解除条件,开发商或者购房人可以根据合同约定通知另一方当事人解除房屋买卖合同,即退房。至于是否因解除房屋买卖合同而承担民事责任及如何承担,仍将取决于合同约定。
应当说明的是,根据法律规定,无论法定解除还是约定解除房屋买卖合同,如果法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭,当事人不得再单方面解除合同。
三、房屋买卖合同因无效或被撤销而退房
商品房是特殊的商品,为了国家利益、社会公共利益,国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序,房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋,房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖,即属于无效买卖合同。
另外,《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。
房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,自始不具有法律约束力,所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房人已交购房款。此外,因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房人可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。
通过上述分析可见,开发商降价销售其开发的商品房,或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除,即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外,购房人欲要求开发商退房,必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除,购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同,即要求开发商退房,实际上是一种违约行为。因此,开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任,赔偿因退房而造成的各项经济损失。
四、房屋认购书的法律性质
在商品房买卖的实践中,买卖双方签订正式的房屋买卖合同之前先行签订房屋认购书、购房意向书等,约定双方在一定的时间内签订正式房屋买卖合同,并交纳一定数额的定金。认购书(包括某些意向书)在法律性质上属于预约合同。
民法理论上将合同分为本约和预约。预约是指当事人双方订立协议,约定将来签订合同的合同,将来应当订立的合同称为“本约”。预约合同的成立和生效后,当事人负有将来要订立本合同的义务。具体到房屋认购书,购房人与开发商签约认购书后,双方当事人负有义务,即在规定的期限内根据认购书的约定与开发商人签订正式房屋买卖合同,若未在约定的期限内订立房屋买卖合同,有过错方承担预约合同的违约责任。但开发商在楼盘项目未取得商品房预售许可证前就与客户签订认购书,此时订立的认购书因违反《城市房地产管理法》强制性规定而不具有法律效力,属于无效的合同,且过错主要在开发商。
因此,如果购房人与开发商仅仅签订了购房认购书,但未签订房屋买卖合同,因房屋买卖合同未成立,故不存在解除房屋买卖合同,即退房问题。但根据《解释》规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,而不是预约。双方当事人应当按照认购、订购或者预订等协议约定履行其义务。

(注:原文发表在《商业时代》2009年第20期)



作 者:
王德山:男,1962年生,汉族,副教授,河南人。
单 位:首都经济贸易大学法学院
吕雁华:女,1980年8月生,汉族,辽宁大连人,首都经济贸易大学法学院民商法研究生
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