【案情】

　　2005年5月11日，甲、乙双方签订了一份房屋租赁合同，合同约定“自双方签字盖章、公证后生效”。后，甲、乙双方分别盖章，但是未去公证。合同签订后，双方一直按照合同约定的其他事项履行，2010年5月，双方因房租问题发生了争议，甲提出合同所附经公证才生效的条件未成就，因此，该合同尚未生效。

　　【分歧】

　　本案的争议焦点在于此时该房屋租赁合同是否生效？在该合同效力问题上，有三种不同意见：

　　一种意见认为，合同已生效。理由是，合同的效力问题是国家法律规定的，不是当事人约定的，合同已经履行，合同就已经生效；

　　第二种意见认为，合同已生效。理由是，合同虽然约定了需经公证生效，但是合同签订后双方当事人已经按照合同约定履行了合同，说明双方当事人均已放弃了“公证生效”的条件，因此，合同已经生效。

　　第三种意见认为，合同成立但未生效。理由是，合同明确约定了合同生效的所附条件，即“签字盖章，并经公证”，如果上述条件不成就，合同必然不生效。

　　【评析】

　　原文作者同意第二种观点，归结其论证的理由，主要有两点：其一，该房屋租赁合同具备合同成立的要件，属于《合同法》第44条规定的“依法成立的合同”，其生效自成立时开始。其二，合同签订后，双方当事人均按照合同约定的内容实际履行，说明甲、乙均放弃了对合同效力条件的约定。此时，合同生效以双方形成合意后实际履行的合同为准。本人不同意原文作者的观点，理由如下：

　　首先，本案合同生效起点是否自合同成立时起？原文作者单列我国《合同法》第44条有关合同生效的规定，而未见及该法第45条明文规定了“合同生效可以附条件”，令笔者有些不解。就这两条规范而言，其均列属合同法第三章“合同的效力”，第44条为一般条款，而第45条为特殊条款，在法律适用上后者优先于前者。在本案中，双方当事人以合同约定“自双方签字盖章、公证后生效”，是在一般的合同生效而言加上了公证这一条件，系附条件之情形。加之，此处案情并未见致复杂，该约定条件可作非恶性之界定，即不存在第45条第二款所述“有恶意阻却条件发生或促成不正当条件发生”之表征。因此，本案房屋租赁合同生效的起点理应以约定条件为依据，自公证后开始。

　　其次，双方当事人的实际履行可否作为合同生效的要件？在原文作者的观点中，至少有两个层面认定：一则，合同当事人以实际履行行为取代或者说放弃公证作为生效的条件。二则，实际履行产生了另一实际履行“合同”。但此处存有两个不明之处：其一，取代或放弃公证作为生效要件的理由何在？在我国《合同法》第三章“合同的效力”并未将实际履行作为合同生效的要件，而只在《合同法》第36、37条对实际履行成立合同作了法律规定（“第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、“第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”）据此分析，实际履行取代抑或放弃公证作为生效要件的说法不能成立。其二，实际履行产生另一实际履行合同的说法，实则是对上述合同履行行为作新的合同认定的表述。此时的论证逻辑存在概念偷换之嫌，即将本案原合同效力的分析偷换成合同履行行为效力的认定，无法证明原合同是否生效这一案件的关键问题。

　　基于此分析，在公证条件未成就前，本案的房屋租赁合同应作未生效之认定，双方之间的房租纠纷便无从谈起。在认定原合同无效的前提下，不少人会认为双方之间的缔约存在我国《合同法》第42条所述缔约过失的情形，出租方甲可就此提出赔偿损失，但问题是，两人在此6年间并未有公证之作为，甲的消极不作为是合同无效的因由之一，不宜受到法律的保护。就房屋占有、使用行为而言，宜作房屋返还、不当得利返还之处理。前者房屋返还依照物权法返还原物处理，不做赘述。而后者返还不当得利，主要在于6年房屋使用所获的利益增量。依据有关“不当得利”的民法理论，“无法律根据，一方当事人获益而另一方受损，且两者间存在因果关系”则构成不当得利。本案中，承租人享受房屋租赁之利益，而另一方房屋租赁未获致租赁合同之利益，在返还房屋的同时，承租人应就其所获之利益作价返还。在具体的不当得利返还的数额上可参照房屋租赁合同签订时的合同价、市场上房屋租赁均价。

　　有必要补充说明的是，原合同的效力被认定为无效，但不可据此否认实际履行合同的效力。本案双方当事人实际履行了合同约定的部分内容，就此可依照《合同法》第36条成立、《合同法》第44条生效该合同。如此一来，长达6年之多的房屋租赁行为可通过有效的实际履行合同来处理，既维护合同交易安全、稳定，也可避免法院在处理双方纠纷时回溯性探寻纠纷之始末。

　　综上所述，笔者认为，原合同约定的生效条件未成就时合同无效，但双方实实际履行合同的行为可视作实际履行合同，依法成立且生效，并据此处理本案的房租纠纷。

　　（作者单位：江西奉新县人民法院）
建设部


关于印发《关于进一步加强建设统计信息工作的意见》的通知




建综[2005]209号

各省、自治区建设厅，直辖市建委及有关部门，新疆生产建设兵团建设局，北京市统计局：

　　现将《关于进一步加强建设统计信息工作的意见》印发给你们，请结合本地实际，认真贯彻落实。

中华人民共和国建设部
二○○五年十一月十七日

关于进一步加强建设统计信息工作的意见

　　建设统计信息工作是政府统计信息工作的重要组成部分，是城乡规划、建设、管理中一项重要的、长期的、基础性工作，是政府科学决策和管理的重要依据。长期以来，在各级建设行政主管部门（含建设、规划、市政公用、房地、园林、环卫、建管、城管等，下同）及广大建设统计工作人员的共同努力下，建设统计信息较好地发挥了“信息、咨询和监督”的作用，基本满足了城乡规划建设管理的需要。但是，我国经济、社会的快速发展对建设统计信息工作提出了新的更高要求，在管理体制与工作机制、统计内容与形式、统计方法与手段、统计队伍建设等方面出现了一些急需解决的问题。新形势下，进一步加强和改进建设统计信息工作，对于建设事业持续健康发展，具有十分重要的意义。为此，提出如下意见：

　　一、明确建设统计信息工作的指导思想和工作目标

　　1．指导思想。认真贯彻党的十六大精神，树立和落实科学发展观，紧紧围绕建设工作中心任务，解放思想，不断创新，以提高数据质量为重点，以制度方法改革为动力，加强基础工作，推进统计工作规范化、现代化建设，为建设事业发展提供优质高效的统计服务。

　　2．工作目标。理顺建设统计管理体制和健全工作机制；完善统计工作管理制度；推进统计制度方法改革；加强队伍建设，培养一支业务素质高、人员稳定的统计队伍；加快统计信息工作现代化建设，建立信息采集规范化、传输网络化的统计信息系统；积极开展统计分析，提高建设统计信息工作服务水平。

　　二、理顺建设统计管理体制和健全工作机制

　　3．各级建设行政主管部门要切实加强对建设统计信息工作的领导，建立和完善工作责任制，配备统计工作必需的人员和保障所需经费，支持统计机构和统计人员依法独立行使统计调查、统计报告、统计监督权。

　　4．各级建设行政主管部门要明确承担综合统计管理职能的机构，因地制宜地实行建设统计综合管理与具体报表分专业实施的工作方式。针对市、县（区）建设统计工作涉及部门过多的情况，各省级建设行政主管部门要加强指导和协调，可以采取明确各项建设统计工作的牵头部门和配合部门等措施，督促其共同做好建设统计信息工作。

　　5．各级建设行政主管部门要加强与同级政府统计部门及其他相关部门的协调配合，建立“分工协作、数据共享” 的机制。

　　三、完善建设统计信息工作管理制度

　　6．各级建设行政主管部门要结合贯彻落实全国建设统计工作会议精神，加强统计的建章立制工作，结合实际，制定建设统计工作管理办法，有计划地组织落实。

　　7．各级建设行政主管部门要加强统计信息工作的制度建设，推进统计工作的制度化、规范化进程。

　　8．各级建设行政主管部门要加大对统计法律、法规的宣传教育力度，增强法律意识，依法开展统计活动。

　　9．各级建设行政主管部门要积极探索对数据质量进行科学评价和监督的方法，确保统计数据的准确性和时效性。要建立考核评比和奖罚制度，对违反统计法律、法规的单位和个人，要按有关规定进行处理；对在建设统计工作中做出突出成绩的单位和人员，要进行表彰。

　　四、推进建设统计制度方法改革

　　10．建设部将结合国家统计制度方法改革三年滚动计划，对各专业的统计制度方法进行统筹规划，积极稳妥地推进建设统计制度方法改革。

　　11．各级建设行政主管部门要加强对建设统计指标体系的研究，思考经济社会发展对建设统计信息的新需求，关注城乡建设工作中出现的新情况新问题，补充完善能客观反映可持续发展、城镇化、社会资源环境、人居环境、节约型社会等方面的统计指标，不断完善建设统计指标体系。

　　12．各级建设行政主管部门要不断改进统计调查方式，在完善全面调查的基础上，综合运用抽样调查、重点调查等方式，积极利用行政记录，充分发挥社团、协会、科研单位的积极性，拓宽信息采集渠道，更灵活地获取建设统计信息。

　　五、加强建设统计队伍建设

　　13．各级建设行政主管部门要定期对统计人员进行培训和继续教育，支持统计人员参加上级行政主管部门和政府统计机构组织的岗位培训和业务学习，应鼓励统计人员考取统计专业技术资格，提高业务素质。

　　14．各级建设行政主管部门要采取有效措施，稳定统计队伍，统计人员轮岗或调离，必须及时安排具有统计从业资格的人员接替并做好工作交接。

　　六、加快建设统计信息工作现代化建设

　　15．各级建设行政主管部门要重视统计信息工作的现代化建设，建立信息采集规范化、传输网络化的统计信息系统；要为统计人员提供工作需要的电脑、打印机、网络等条件，积极利用现代技术手段提高建设统计工作的质量和效率。

　　七、提高建设统计信息工作服务水平

　　16．各级建设行政主管部门要把统计工作和行业管理相结合，充分发挥统计为管理服务的作用，提高统计信息利用率。

　　17．各级建设行政主管部门要整合建设统计资源，建立信息全面、完整的统计资料库，形成上下贯通、快速便捷、信息共享的统计服务体系。

　　18．各级建设行政主管部门要坚持以提供优质高效服务为导向，牢固树立服务意识，拓宽统计服务渠道。要高度重视统计分析工作，在做好日常统计报表的基础上，紧密结合党和国家在各个时期经济工作中的重点、难点问题和建设事业中心工作，针对数据中反映出来的带有普遍性、倾向性、苗头性的问题开展调查研究，进行统计分析。要加强预测研究，实现统计服务由提供数据为主向提供数据与提供咨询意见、政策建议并重的转变。