蚌埠市人民政府关于修订印发蚌埠市经济适用住房管理办法的通知
安徽省蚌埠市人民政府
蚌埠市人民政府关于修订印发蚌埠市经济适用住房管理办法的通知
各县、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为进一步加强和规范我市经济适用住房建设管理工作，市政府决定，对现行的《蚌埠市人民政府印发蚌埠市经济适用住房管理办法的通知》（蚌政〔2003〕68号）予以修订，修订后的《蚌埠市经济适用住房管理办法》已经市十四届人民政府第38次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○一一年十月十七日
蚌埠市经济适用住房管理办法
第一章 总 则
第一条 为建立和完善住房保障制度，满足低收入家庭的基本住房需求，加强和规范经济适用住房建设和管理，保护当事人合法权益，根据《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、原建设部等七部委印发的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）以及住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理的有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）等文件规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
第三条 经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导，并遵循以下原则：定点建设、定点供应；自愿申请、逐级审核；公开透明、公正公平；严格交易、动态监督。
第四条 市政府建立住房保障管理工作协调机制。市住房和城乡建设委员会是全市经济适用住房主管部门。市经济适用房建设领导小组办公室负责经济适用住房管理日常工作，包括：经济适用住房年度建设计划的编制和项目储备；经济适用住房建设的组织实施与供应管理、申购人资格审核、房源的筹集以及经济适用住房档案管理等。市发展改革、城乡规划、国土资源、财政、价格、民政、公安等部门应当按照各自职责，共同做好经济适用住房管理相关工作。
各区人民政府（管委会）要依照本办法规定，负责做好辖区内经济适用住房申请受理和资格审核等工作。
第二章 建设管理
第五条 经济适用住房建设要实行统筹规划，合理布局，配套建设，充分考虑城市中等低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的需求，合理安排区位布局。
第六条 经济适用住房建设按照政府组织协调，市场运作的原则，可以采取项目法人招投标的方式，选择具有相应资质和良好信誉的房地产开发企业实施；也可以由市经济适用住房主管部门直接组织建设。
第七条 经济适用住房建设应严格控制套型面积，建筑面积控制在60平方米左右。
第八条 经济适用住房建设单位应按季度向市经济适用房建设领导小组办公室报告工程进度情况。
第九条 经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
第十条 经济适用住房小区按规划要求应适当配建一定比例的小区配套经营性用房的，在经营性用房批准允许销售前，应由市价格主管部门会同经济适用房建设管理部门参照同类地段的商品房价格核定其销售价格，销售收入扣除成本及规定利润后的净收益上交市财政。
第十一条 经济适用住房项目可采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民基本生活需要的物业服务。
经济适用住房项目竣工应按国家、省、市有关规定实施项目竣工综合验收，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。分期建设的可以实行分期验收。
第三章 优惠政策
第十二条 经济适用住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经营服务性收费按照核定标准减半收取，凡现行标准低于减半标准收取的，不得提高。
经济适用住房建设项目外的基础设施建设费用，由政府负担。
第十三条 经济适用住房项目法人可以以在建项目作抵押，申请住房项目开发贷款。
第十四条 购买经济适用住房的住户，可以申请商业银行贷款或住房公积金贷款，并可以提取个人及直系亲属的住房公积金。
第四章 供应管理
第十五条 经济适用住房的供应销售实行申请、审核、公示、轮候制度。已购经济适用住房的家庭不再享受其他住房保障优惠政策。
第十六条 经济适用住房申购人应同时具备下列条件：
（一）申购人具有本市城镇常住户口，且居住满3年以上；
（二）家庭人均可支配收入低于上年度本市人民政府公布的城镇居民人均可支配收入标准；
（三）申请人家庭无房或人均住房建筑面积低于20平方米；
（四）市政府规定的其他条件。
本条款第（二）、（三）项规定的标准由市政府根据实际情况适时调整并每年向社会公布1次。
第十七条 申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，且年满18周岁。
单身家庭提出申请的，申请人须年满35周岁。
第十八条 申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人以及与其同住的配偶、子女、父母等。
第十九条 家庭住房是全部家庭成员名下承租或已购公有住房和拥有的私有住房。申请家庭的所有住房面积应合并计算。
第二十条 可支配收入指家庭可用于最终消费和其他非义务支出及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。它是家庭总收入扣除缴纳的所得税、个人缴纳的社会保障费以及家庭的记账补贴后的收入。
第二十一条 面向社会销售的经济适用住房，申请购买经济适用住房的家庭实行三级审核、两级公示制度。
（一）申请：申请家庭向户口所在地居民委员会、街道办事处提出申请，提供下列资料：
1．家庭成员收入证明；
2．家庭住房情况证明；
3．家庭成员身份证和户籍簿（复印件）；
4．需要提交的其他证明。
（二）初审：辖区居民委员会按申购家庭申请的先后顺序进行受理，并于受理后10日内对申请家庭提供的相关材料进行入户核查，对经核实后的申请家庭进行编号、登记、造册，并在辖区内公示3日（居住地和户籍地分离的家庭在户籍地和实际居住地同时进行公示）。公示期满后召集居民代表民主评议，集体研究，提出初步意见，并将符合条件的家庭的材料、登记册、公示等全部资料在3日内报送辖区街道办事处。
（三）复审：辖区街道办事处自收到居委会上报的申请资料之日起，应在7日内完成复审工作，提出复审意见后，将申购家庭的全部资料一并报送辖区政府。
（四）审批：各区政府收到报送资料后7日内应完成对申购家庭情况的审核审批工作，并将审核结果在各居委会公示7天（居住地和户籍地分离的家庭在户籍地和实际居住地同时进行公示）。
公示有异议的应在3日内核实清楚，对不符合条件的，应书面通知申请家庭并说明理由。申请家庭对审核结果有异议的，应在接到区政府书面通知后15日内向市经济适用房建设领导小组办公室提出申诉。
（五）备案：市经济适用房建设领导小组办公室对各区审核审批上报的申购家庭材料进行核对，符合条件的，签发《经济适用住房准购证》（以下简称《准购证》），并予以备案。
符合条件的家庭，可以持《准购证》购买一套经济适用住房。购买面积在其核准的面积标准以内的，可按核准的经济适用住房价格购买；超过面积标准的部分，不得享受政府优惠，由购房人按照同地段同类普通商品住房的价格购买。
第二十二条 对各单位自建的经济适用住房，其销售对象原则上按第十六条确定。申请购房人必须填写《蚌埠市职工（居民）购买经济适用住房申请审核表》。单位应当对申购家庭的申请材料进行审查核实。符合经济适用住房购买条件的，应当将申请家庭的基本情况公示7个工作日。经公示无异议的，必须报市经济适用房建设领导小组办公室备案后方可正式办理购房手续，予以发放《准购证》。
经公示有投诉的，单位应当调查核实并将核实结果反馈投诉人和当事人。
经济适用住房建设单位必须将供应方案（包括套数、面积、对象等）上报市经济适用房建设领导小组办公室审核备案。
第二十三条 经济适用住房建设单位只能按规定向持有经济适用住房《准购证》的居民出售住房，不得向未取得购房资格的居民出售或出租。
经济适用住房建设单位不得在市经济适用住房主管部门核准销售方案之前销售住房；不得在方案之外以任何方式销售经济适用住房。
第二十四条 加强对经济适用住房建设资金的管理和销售资金的监控。经济适用住房建设资金要专款专用，保证工程建设的顺利进行。经济适用住房销售资金，在销售期间，必须专户存储，存储在市经济适用房建设领导小组办公室指定的账户上。经市经济适用房建设领导小组办公室审核确认建设资金全部用于该项目的建设工程需要。
第五章 价格管理
第二十五条 经济适用住房实行政府指导价，由价格主管部门会同经济适用住房建设管理部门审核批准。
第二十六条 市价格主管部门要加强经济适用住房成本监审，禁止乱摊费用和虚置成本，利润率和管理费分别控制在3%和2%以内。
第二十七条 经济适用住房价格实行明码标价。房地产开发经营企业应当在销售场所显著位置公布价格主管部门批准的价格及批准文号，自觉接受社会监督检查。
第六章 产权登记与交易管理
第二十八条 房地产开发企业（建设单位）和购房人应持市经济适用房建设领导小组办公室签发的《准购证》、《蚌埠市职工（居民）购买经济适用住房申请审核表》、《经济适用住房销售合同》等相关资料到房屋产权交易部门办理权属登记手续。
第二十九条 经济适用住房建设单位应协助购房人在承诺时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
产权交易管理部门对经济适用住房《房屋所有权证》应当注明“经济适用住房”、对《准购证》上核准的经济适用住房面积予以注明；国土资源管理部门对《国有土地使用证》应当注明“划拨土地”等字样。
第三十条 经济适用住房产权为有限产权。购房人在按相关规定交纳土地收益（含土地出让金）等价款后，方可取得完全产权（全部产权）。取得完全产权后，住房性质变更为普通商品房。
经济适用住房在未取得完全产权之前不得出售、出租、出借；也不得擅自改变住房用途。
第三十一条 已购经济适用住房的家庭再购买其他住房的，必须办理经济适用住房退出手续，或者通过补交土地收益等价款取得经济适用住房完全产权。
第三十二条 购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年的，转让经济适用住房时购房人应当按照届时综合评估价（含土地价格）的15%向市财政交纳土地收益（含土地出让金）等价款（不包括原以商品房价格购房的面积）。交易后的房屋土地使用性质由划拨转为出让。
第三十三条 政府回购经济适用住房，由市经济适用房建设领导小组办公室负责组织实施，所需回购资金从市住房保障基金中支付。回购的经济适用住房作为住房保障房源，出售给已取得《准购证》的家庭。
第七章 单位集资合作建房
第三十四条 集资合作建房是解决单位低收入家庭住房困难的有效途径之一。单位集资合作建房只能由距离城区较远的独立工矿和住房困难较多的企业，在符合城市总体规划、土地利用规划、住房建设规划的前提下，经市政府批准，可以利用单位自有土地进行集资合作建房。各级国家机关一律不得进行单位集资建房。单位开展集资合作建房，必须首先满足本单位符合本市规定的低收入住房困难家庭。
第三十五条 单位集资合作建房，应当纳入本市经济适用住房建设计划和用地计划管理，且建设标准、优惠政策、价格确定、供应对象、销售程序等严格按照《安徽省集资建房管理暂行办法》执行。
第三十六条 单位集资合作建房在满足本单位低收入住房困难户购买后，仍有少量剩余房源的由市政府统一组织向符合经济适用住房条件的家庭供应，或由政府以成本价收购作为廉租住房房源。
第三十七条 夫妻双方一方已参加福利分房、购买经济适用住房或参加集资合作建房以及领取了住房补贴的人员，不得再次参加单位集资合作建房。
严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。
第八章 其 他
第三十八条 经济适用住房建设开发企业严禁有下列行为：
（一）改变经济适用住房建设用地用途；
（二）转让经济适用住房建设项目开发权；
（三）改变经济适用住房销售对象或销售对象未经审查；
（四）改变经济适用住房详细规划设计方案或增减建设工程配套项目；
（五）未获得经济适用住房销售许可证进行销售；
（六）未经价格主管部门审批自行定价销售（预售）或重复收取已计入房价的费用，谋取非法利益。
第三十九条 在经济适用住房管理工作中工作人员严禁有下列行为：
（一）未按规定程序和条件对申请人资格进行审查；
（二）协助当事人弄虚作假、隐瞒真实情况；
（三）索取、收受他人财物或牟取其他非法利益；
（四）违反规定办理准购证、预售许可证、房屋产权证、土地使用证等；
（五）不依法履行监督管理职责的其他行为。
第九章 罚 则
第四十条 对弄虚作假、隐瞒经济收入和住房条件等情况骗取经济适用住房的家庭，由经济适用住房主管部门按届时的经济适用住房价格并考虑折旧等因素作价回收其所购住房或责令购房人限期按市场价补足购房款；对违法转让的，房屋产权交易、国土等部门不得为其办理房屋转移登记和土地使用权变更手续。
第四十一条 经济适用住房建设单位违反本办法第三十八条的应作以下处理：
（一）未经批准擅自改变经济适用住房土地用途的，由市国土资源管理部门处理；
（二）违反经济适用住房价格管理有关规定的，由市价格主管部门处理；
（三）擅自转让经济适用住房建设项目开发权的，取消其在5年内再次建设经济适用住房资格；
（四）擅自向未经审查批准家庭出售经济适用住房的，由市经济适用房建设领导小组办公室责令其限期收回住房，不能收回的，销售单位必须补交同地段经济适用住房与商品房的差价，并对其给予处罚；
（五）经济适用住房建设单位有违法违规行为的，要依法依规予以处理，并计入诚信档案。
第四十二条 购房人以虚假资料骗购经济适用住房的一经查实，立即责令退还；违反规定出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回。
第四十三条 相关工作人员在对申请家庭资格审查和经济适用住房建设、销售以及管理等过程中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究责任；涉嫌犯罪的移交司法机关依法追究刑事责任。
第十章 附 则
第四十四条 本办法下发后尚未开工建设和销售的经济适用住房项目按本办法执行；已建设尚未销售的，按本办法销售；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房建设项目，凡不符合本办法规定的，应当按本办法执行。
第四十五条 本办法自发布之日起实施。
随着社会经济文化的发展，人们对人权、平等、发展日渐重视，婚内侵权问题也受到广泛关注。而通常情况下，侵权人实施了侵权行为，并给受害人造成损害，侵权人即应依法承担侵权责任。但如果侵权人与受害人之间存在婚姻关系，侵权人是否应当承担侵权责任，在我国理论界与司法实践中都存在争议。笔者认为，基于民事主体的相互独立性，侵权人并不因与受害人之间存在婚姻关系而不承担民事侵权责任，夫妻一体的观念正在被打破，婚姻存续期间夫妻间的侵权，侵权人也应承担民事责任。在现代社会，无论在法律上还是在社会意义上，人均具有独立的主体性，这并不受婚姻关系的影响。侵权行为事实成立，就要承担相应的责任。在家庭关系中，夫妻关系是一个主要方面，而夫妻间出现矛盾和纠纷是正常现象。保护夫妻一方权益，制止婚内侵权，建立婚内侵权损害赔偿制度是社会发展的趋势。当今的中国社会，根据全国妇联的最新调查表明，在被调查的公众中有16%的女性承认被配偶打过，14.4%的男性承认打过自己的配偶。在离异者中，暴力事件比例高达47.1%。从中国古代到当今社会，婚内侵权已屡见不鲜，当这种婚内侵权行为不再被公众所漠视时，受侵害方却无法从我国婚姻法中获得救济。有学者认为，目前我国绝大多数家庭实行夫妻财产共有制，婚内赔偿无异于把应赔偿的财产“从左手转到右手”，仅有象征意义。笔者认为，立法者不能因为存在现实障碍就忽视此类事件，而应积极作出回应。婚内侵权已经是一个普遍存在的社会问题，构建婚内侵权制度已迫在眉睫。我国应逐步化解目前存在的种种障碍，并借鉴国外的经验，在我国构建婚内侵权损害赔偿制度。
（一）对请求事由的范围规定过窄
从我国婚姻家庭的现状看，婚内侵权行为时常发生，家庭暴力呈上升趋势。居于优势地位的或者深受封建夫权思想影响的配偶，往往无视对方的人格尊严而从事重婚、“包二奶”，弱势配偶实施家庭暴力、虐待、遗弃等严重违法行为。这些行为侵犯了配偶的人身权，使受害配偶的身心受到了严重摧残，败坏了社会风气。据不完全统计,现实生活中夫妻间暴力侵权情况较为普遍, 暴力事件比例高达47.1%，且大有愈演愈烈之势。另外,随着社会的发展,侵权的形势也开始呈现多样化,“冷暴力”、“精神虐待”等侵权行为也日益增多。笔者曾在基层法院实习过一段时间，其间接触最多的就是离婚案件，离婚案件的日趋增多，这是否跟婚内侵权没有一个很好的法律救济有关呢？这不得不令我们深思。在立法实践中，我国现行的婚姻法和司法解释都规定了离婚损害赔偿制度，对婚内侵权损害赔偿制度却未过多涉及，仅以离婚作为夫妻间侵权损害赔偿的前提条件，而现阶段婚内侵权行为的大量出现，显示出实践对婚内侵权损害赔偿制度的需要。离婚损害赔偿制度只是婚姻损害赔偿制度的一个方面，是在特定情况下采取的补救措施，其适用条件和范围都比较窄。由于婚姻家庭关系的特殊性，在很多情况下受害方出于各种原因的考虑，并不愿意离婚，仅仅只是想得到救助和维护自己的合法权益。
（二）离婚作为赔偿的前提条件规定的不足
我国《婚姻法》第46条规定 “有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚的；（二）有配偶者与他人同居的；（三）实施家庭暴力的；（四）虐待、遗弃家庭成员的。”《若干解释（一）》第29条“承担婚姻法第46条规定的损害赔偿责任的主体，为离婚诉讼当事人无过错方的配偶。人民法院判决不准离婚的案件，对于当事人基于《婚姻法》第46条提出的损害赔偿请求，不予支持。在婚姻关系存续期间，当事人不起诉离婚而单独依据该条规定提起损害赔偿请求的，人民法院不予受理。”
由此可见，我国现行婚姻法将离婚作为夫妻间侵权损害赔偿的前提条件。但是离婚损害赔偿制度只是婚姻损害赔偿制度的一个方面，是在特定情况下采取的补救措施，其适用条件和范围都比较窄。由于婚姻家庭关系的特殊性，在很多情况下受害方出于各种原因的考虑，并不愿意靠离婚解决问题。我国关于婚内侵权损害赔偿的法律规定少之又少，仅仅有《民法通则》第106条第2款中规定“ 公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”但是在现实的生活中，运用此条来保护婚内侵权损害赔偿的却很少，且很难得到法院的支持。
国外应对婚内侵权损害案件主要包括： (1)美国自1884年起，已婚妇女保护法（married women′s Acts），赋予妇女独立的人格和对个人财产独立的所有权后，许多州也准许夫妻间提起侵权索赔的诉讼。(2)法国民法典规定：“妻对于夫有请求补偿的权利。”“夫因不为适当保存行为致其妻的个人财产受损害者，应负赔偿责任。”(3)瑞士民法典则更明确地规定：“配偶一方未履行婚姻共同生活的义务或其行为对他方有危险、污辱或损害时，他方可据此向法官提出诉请。”针对婚内侵权，这些国家的解决方法都是建立婚内侵权损害赔偿制度。除了统一立法之外，各国都针对各种具体的婚内侵权损害案件制定了单行法且经常根据情况变化进行修订。因此，我国也应当构建完善的婚内侵权损害赔偿制度，而不应仅仅简单以离婚作为赔偿的前提条件。
北安市人民法院 安丽佳