商品房销售法律实务与婚姻法解释三对购房的影响

主讲：章建国 律师
安徽景旺律师事务所
电话：13856233909 / 2838123

一、讲座所涉法律法规规章及司法解释
中华人民共和国城市房地产管理法
城市房地产开发经营管理条例
《商品房销售管理办法》
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定
商品房销售面积测量与计算(1998年12月22日起实施)
《安徽省契税暂行办法》
《婚姻法解释三》
二、商品房的界定及包括范围
（一）商品房的界定
商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房的界定及包括范围
（二）商品房包括的范围
普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工集资建房、职工住宅和其他划拨土地上的住房，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
三、商品房预售条件
房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
四、商品房现售条件
商品房现售,应当符合以下条件： 　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产 开发企业资质证书； 　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； 　　（四）已通过竣工验收； 　　（五）拆迁安置已经落实； 　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件， 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日 期； 　　（七）物业管理方案已经落实。
五、商品房的销售广告
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
六、商品房的定金
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
七、合同生效与备案
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
八、拆迁补偿安置协议效力
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
九、一房二买的后果
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　　（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
十、隐瞒信息的后果
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　　（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
　　（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
　　（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
十一、恶意串通的后果
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
十二、房屋风险的转移
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
　　房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。（保留相关证据）
十三、买受人解除合同情形
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
甘肃省金昌市人民政府办公室


金昌市人民政府办公室关于印发金昌市教育救助暂行办法的通知


永昌县、金川区人民政府，市政府各部门、单位，省属在金各单位：

《金昌市教育救助暂行办法》已经市政府第80次常务会议审议通过，现印发你们，请认真组织实施。







二OO四年十二月十五日　　　　　　







金昌市教育救助暂行办法



为了切实解决城乡特殊困难家庭子女上学难的问题，根据民政部、教育部《关于进一步做好城乡特殊困难未成年人教育救助工作的通知》精神，结合我市实际，制定本暂行办法。

一、教育救助原则

坚持政府资助、民政主管、部门参与、社会互助、属地管理和公开、公平、公正的原则；

坚持低标准起步，高质量运作，规范化管理，制度化救助的原则；

坚持统一救助范围、统一统计口径、统一审批程序、统一救助标准、统一资金管理、统一监督考核的原则。

二、教育救助对象

教育救助在重点突出义务教育的同时，积极拓宽救助层面。教育救助对象主要包括：

（一）全市城乡低保户（特困户）中特别困难的在校中、小学学生（不含择校生、借读生等）；

（二）当年考入高校的特困学生（不含自费生）；

（三）个别因重大疾病或意外灾祸造成暂时家庭特别困难的在校中、小学学生；

（四）全市城乡散居孤儿的上学；

（五）其他有关政策明确规定，需要给予特殊救助的在校大、中、小学学生等。

三、救助资金筹集

市、县（区）政府都要建立教育救助基金，其筹资标准分别按市、县（区）人口总数为基数，每人每年0.5元纳入预算，并在同级财政部门设立“教育救助基金专帐”，通过各级财政拨款、相关部门（单位）筹措和社会各界捐款等多渠道、多层次、多形式筹集资金。

（一）市、县（区）财政列支的救助资金；

（二）争取国家、省上有关特困学生救助的资金；

（三）相关部门（单位、组织）多渠道筹措的资金;

（四）特困学生救助基金形成的利息收入；

（五）接收有关可用于特困学生救助的社会捐助等。

四、救助基金管理

救助基金实行分级负担，属地管理。财政预算安排和募集的资金统一划拨到教育救助基金帐户，实行专户管理、专款专用、封闭运行。教育救助基金的分配使用，由同级社会救助体系建设领导小组办公室研究决定。要建立跟踪检查制度，加强监督检查，确保资金的正确使用，避免重复救助和救助工作上的空白点。救助名单、救助标准、救助数量等情况要及时公布，接受财政、审计等部门和社会舆论监督。

五、救助办法和标准

特困学生救助实行定期救助的办法。即每年按照就学类别、年级、学校收费等情况分类给予救助，但每年只救助一次。

具体救助标准应当坚持家庭保障为主，政府适当资助的原则。根据我市经济社会发展现状和城乡居民生活状况，救助标准为：符合救助条件当年录取的大学生一次性救助1000元—5000元；高中生500元—1000元;初中生100元—500元;小学生50元—300元。在具体实施中，根据救助对象的实际困难程度，适当拉开档次。

六、救助审批程序

（一）因家庭特别困难需要救助的对象应向所在村（居）委会提出书面申请，填写《金昌市特困学生救助申请表》，并由所在学校和当地教育行政部门出具收费或欠缴费用情况证明（新录取的大学生由毕业所在高中学校及其教育部门出具），经村（居）民会议或村（居）民代表大会评议通过，张榜公示一周后，无异议的报乡镇（街道）审核；

（二）乡镇（街道）对村（居）上报的救助申请表及有关证明材料逐项进行审核，对符合救助条件的应及时分类上报县（区）民政部门审批。

县（区）民政部门和乡镇（街道）根据工作需要，要深入救助对象所在学校和村（居）进行详细调查核实，并向同级教育行政部门征求意见。

（三）县、区民政部门对乡镇（街道）上报的有关材料进行复查审核后，就救助对象、救助金标准等征求相关部门（单位）意见，并及时研究提出审批意见，对符合救助条件的批准其享受救助，并经再次张榜公布一周后发放救助金；对不符合救助条件的应当以书面形式通知本人或家庭并说明理由。

（四）特困学生救助资金由乡镇（街道）发放，县、区民政部门核销。

（五）教育、工会、团委、妇联、残联、文明办等部门自行开展的教育救助活动，亦应参照本办法规定的审批程序进行，做到张榜公布，公开公正，通过各种方式筹措的救助资金一律纳入教育救助基金管理，原则上谁筹措谁使用，不足时可申请基金配套，但不列入教育救助基金管理的不予配套。

七、组织实施

要建立政府统一领导、民政部门牵头、有关部门参与、社会力量支持的教育救助工作机制，形成齐抓共管的工作局面。

县、区政府要制定特困学生救助管理办法，具体负责本地区教育救助制度的实施。

各级民政部门要积极协调相关部门和单位，认真开展调查研究，汇总整理各单位统计上报材料，建立教育救助数据库和相关台帐，全面掌握救助对象的家庭情况、人数和具体类型；要按照动态管理的要求，建章立制，完善程序，做好审批发放和检查指导等工作；要建立特困学生救助公示制度和救助资金检查制度，广泛接受社会监督、群众监督和审计部门的监督。

各级教育行政部门要全面掌握特困学生状况，如实反映特困学生救助情况，切实做好全市中小学生义务教育工作，落实城乡特殊困难学生义务教育期间的优惠政策，具体负责以义务教育阶段为主的教育救助实施工作。

各级工会负责特困职工子女教育救助；妇联、团委、文明办等有关部门要继续抓好“春蕾计划”、“希望工程”、结对子帮扶、西部助学工程等工作的落实；各级残联具体负责城乡残疾人家庭子女和残疾学生教育救助。

各级财政部门要会同民政部门加强特困学生救助基金管理，并根据审核确定的救助资金数量和使用计划，及时将救助金拨付县、区民政部门，确保救助工作按时进行。

各级各有关部门、单位、社会团体和基层组织都要自觉接收民政部门的指导，如实提供特困学生救助所需的情况，积极配合做好调查、取证、审核、审批等各项救助工作。

本暂行办法自2005年1月1日起实施。