《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读/马宁

作者:法律资料网 时间:2024-05-04 08:53:07   浏览:9694   来源:法律资料网
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《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》解读
马宁 上海锦天城律师事务所
2006年7月24日,建设部、商务部、国家和发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局(以下简称“六部委”)联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(以下简称“《意见》”)。该《意见》对外商投资房地产的市场准入、开发经营,以及境外机构和个人购买房产等3大领域,进行了明确规范。《意见》发布后,立刻在业内掀起阵阵波澜。本文将简要介绍《意见》的主要内容及其可能存在的问题,希望能对从事有关行业的企业和人士提供一定的指导作用。
一、 严格境外机构和个人购房管理
(一) 《意见》规定
《意见》规定,除经批准从事经营房地产的企业外,符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房,具体包含两种情况:一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构,二是在境内工作、学习时间超过一年的境外个人。在境内工作学习不足一年时间的,其住房需求可通过租赁方式加以解决。考虑到港澳台地区居民和华侨与内地联系密切,其中很多人虽然没有在内地学习、工作,但在内地长期生活,允许其在境内购买自住的商品房是有必要的,因此《意见》规定可在境内限购一定面积的自住商品房。
“自用、自住原则按以下政策把握:凡符合条件的境外个人在境内只能购买一套用于自住的商品房,符合条件的境外机构只能在设立分支、代表机构的城市购买用于办公所需的商品房。”(见《六部门有关负责人就规范房地产市场外资准入答记者问》,以下简称“答记者问”)
《意见》还规定,境外机构和个人购买房产必须实行实名制。
(二)潜在问题
1、港澳台居民和华侨的购房面积如何把握?
《意见》规定港澳台居民和华侨可在境内限购一定面积的自住商品房,那么,一定面积究竟是多大?是否同境外个人一样,只能购买一套住房?《意见》对此没有明确规定。
但北京市建委房屋市场交易管理处在2006年7月20日率先发文(《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》,自7月21日起执行),明确称港澳台居民和华侨只能在北京购买一套自住房。紧急通知中还说,从2006年7月21日起,凡是不符合规定的机构和个人,开发企业不得与其进行网上签约,未按规定执行产生的合同纠纷由当事人承担法律和经济责任,违规进行网上签约的房屋交易部门将不予办理预售登记和转移登记手续。
考虑到《意见》的落实还取决于地方出台相关细则,不同地区对“一定面积”可能会做出不同的规定。但根据《意见》的精神,从套数上而非单纯的面积上进行设限是比较科学也比较务实的做法。
2、实名制能否有效落实?
《意见》采用购房实名制的初衷是为了更准确地掌握房地产信息,防止某些境外机构和个人违规购买炒作房地产,但此项规定在具体操作中有难度。如一个人用朋友或亲戚的名字购买看中的一处物业,对是否实名有鉴别困难。对于港澳台居民夫妻可否分别用实名制购房?如果不可以,如何控制?实名制的有效落实需要全国信用及购房信息联网才可以实现,非一地可以控制。
二、 外商投资房地产4道关
1、注册资本限制:外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的,注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
2、并购企业限制:境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业,或收购合资企业中方股权的,须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。  3、贷款限制:外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
点评:《意见》制定者希望通过大幅提高外资进入中国楼市的门槛,将部分中小游资挡在门外。
4、合同限制:外商投资房地产企业的中外投资各方,不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中,订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
点评:该规定旨在抑制变相贷款融资,防止境内外联手的短线炒作行为的发生,避免外资的短期投机获利行为对我国楼市造成扰乱后果。比如外资以合作入股的方式加入境内房地产企业,但在签定合同时约定一个固定回报率。这就是变相的贷款利息。外资其实对项目操作没有任何介入。
三、 结汇管理暗中较劲
虽然《意见》仅称,外汇管理部门需要严格审核相关资金汇入和结汇,并采取先税后汇的做法。但由于以结汇影响交易流程是最重要的控制手段之一,对外资来说,最主要的制约是因交易手续繁杂而导致投资周期拉长,因而实践操作中结汇方面的阻碍和拖延值得外资注意。
《答记者问》对外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇的具体办理程序做了说明,即“境外机构和个人从境外汇入购房款或从其境内外汇账户支付购房款的,应当经外汇指定银行审核确认相关材料后,将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户,不能将外汇资金直接划入房地产开发企业的外汇账户。境外机构和个人因故不能完成商品房交易,需将人民币购房款购汇汇出的,经原结汇的外汇指定银行进行真实性审核确认后,可将人民币购房款购汇划回境外机构或个人外汇账户。境外机构和个人转让所购境内商品房取得的人民币资金,须依法办理纳税等手续并经商品房所在外汇管理部门审核确认后,可购汇汇出。”从程序上也可看出结汇管理的严格性。
《意见》的实际效果目前还不明朗,其落实尚待地方细则的出台,但确实已对行业产生了一定的“威慑”作用,市场观望情绪浓厚。我们将继续关注《意见》及相关规定的动态。
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行政还是民事?诉讼中的程序困惑

李鹏飞


现实生活中,社会纠纷中既有具体行政行为的作用力,也有民事行为的作用力。这样,当事人在救济自己的权利时,如果选择诉讼的方式,那么便会面临是提起行政诉讼还是民事诉讼的困惑。由于缺乏统一的法律规定,受理案件的法院在处理这类事情上也存在不同的认识,进而会做出不同的处理结果。法制国家的精神是,相同或者近似的纠纷应当有着相同或者近似的处理结果,这是法律统一性的必然要求。因此当事人基于此种情况下产生的困惑和法院的处理尺度不一致的情况,应当是现行立法所应关注的问题。
下面笔者举几个案例,来探讨一下这个问题。
案例一、甲居民因乙单位建造的房屋遮住了自己的采光而发生纠纷,甲要求乙方进行赔偿。乙方抗辩称其建筑的规划已经得到规划部门的审批,甲应当找规划部门解决或者起诉规划部门,故,不同意赔偿。
案例二 甲将自己的汽车出借给乙使用,后乙伪造虚假的甲表示同意该车可作抵押的声明,将该车抵押给第三人,现甲方要求第三人返还该车。
案例三某市房管部门就辖区内的某块土地向甲发放了房产证,后又就该块土地向乙发放了房产证,甲和乙均依据房管部门的房产证主张土地的使用权,故,发生争议。
案例四 某市某处房产,处于自然无登记状态。现有甲单位占有使用,乙单位认为该房产应当为其所有,故要求甲单位腾退房屋,发生纠纷,怎么办?
第一个案例中反映出的问题是,经有权机关的具体行政行为审批的民事行为对第三者造成侵害,第三者先提起行政诉讼否认其合法性后要求民事行为实施者承担侵权责任,还是直接依据法律提起民事诉讼要求侵权主体承担侵权责任。
第二个案例反映的问题是,甲是否有权直接提起民事诉讼否认登记的效力要求第三方返还车辆,还是必须先对登记部门提起行政诉讼,否定登记的效力进而要求第三方返还车辆
第三个案例反映的问题是,甲乙双方是直接要求法院来确认不动产的权属还是要求不动产登记机关现行确权,对确权行为不服后提起行政诉讼。
第四个案例反映的问题是,乙方能否直接向法院提起确权诉讼和侵权诉讼要求甲单位腾房,还是必须先要求房产机关对房屋进行确权,如对确权行为不服,进而提起行政诉讼。
这几个案例反映的问题均为,当事人在遇到上述纠纷时是提起民事诉讼是提起民事诉讼,还是有权选择。从上述几个案例所反映的问题出发,笔者将其归纳为两种不同类型的情况。
一, 民事行为经行政机关审批、登记后,该民事行为对第三方构成了权利侵害,受害者如何救济权利,案例一和案例二就反映了这个问题。针对这种问题,一种意见认为,第三人不能直接向法院提起诉讼,因为该民事行为的合法性已经行政行为的确认,其不在是单纯的民事行为,而具有行政行为的色彩。按照行政行为的公定力效力,行政行为非经行政机关和法院的诉讼程序审查,其效力自然合法。如当事人直接提起民事诉讼,法院如直接支持其要求认定对方民事行为的违法性,等于间接否认行政行为的效力,这违反了行政行为公定力的效力。因此,第三人应当先行提起行政诉讼,请求法院认定行政机关的审批、登记行为违法,然后再提起民事诉讼。或者在行政诉讼中附带提起要求行政机关违法审批的赔偿责任。笔者查到,内蒙古自治区人民法院内高法发(1995)1号《全区民事审判工作座谈会讨论审理房地产案件有关问题纪要》中的规定,即是该种意见的反映。该文件规定,因有关部门审批建筑执照不当,可能影响他人采光、通风引起的纠纷,由审批部门解决或提起行政诉讼,法院不作为民事案件受理。另一种意见认为,第三人有权直接提起民事侵权诉讼,要求民事行为实行者直接承担民事责任。笔者也同意这种意见。理由如下:首先,行政行为的公定力效力不是绝对的。传统的行政法理论赋予行政行为绝对的公定力,即法院不经相关主体提起,且经行政诉讼程序审理,不得否认行政行为的合法性。笔者认为,这一观点越来越值得质疑,在现实的司法实践中,其受到越来越大的挑战。人民法院在民事诉讼中否认法人人格的做法和相关司法解释中法院可抛开工商部门的虚假登记直接认定企业的性质的规定,均反映了行政行为的公定力效力不是绝对的。故,行政行为的公定力不是当事人不可以直接提起民事诉讼的依据。其次,民事行为的合法性经行政行为的审查,并不改变其自身的独立性。就案例一和案例二而言,造成侵害的直接原动力仍然为民事行为的本身,因为其在审批之前就是违法的。况且民事行为即使具有真正的合法性,也不能排除造成侵权的后果。因此,不能认为民事行为经过了合法审批就将民事行为自身的独立性淹没。这种独立性决定,民事行为的违法性不会因为行政行为的确认而绝对否认,一般来说,如果一个民事行为在审批前即为违法行为,那么这种违法行为将是绝对的,民事行为的主体应当独立承担违法或者侵权的责任。再次,从经济诉讼和效率的角度讲,也应当允许当事人直接提起民事诉讼。在案例一和案例二中,赋予当事人直接提起民事诉讼的权利,有利于节省诉讼资源,提高社会解决纠纷的效率。因为,要求当事人必须先行提起行政诉讼否认行政行为的不法性,然后再依据此行政诉讼提起民事诉讼要求第三人承担侵权责任,显然将付出极大的诉讼成本,而且将陷入民事行为实施者替行政部门承担责任逻辑中。即使,在行政诉讼中要求行政部门承担违法行政的赔偿责任,笔者认为也不可取,因为,国家赔偿是有限的,这种国家赔偿无法弥补权利人受到的实际侵害。因此,允许受害人直接对民事行为主体提起民事诉讼不仅符合经济诉讼的原则。,而且有利于当事人实际损失的救济。
综上,笔者认为,民事行为虽经行政行为审批和登记,但如给其他人造成损害,受害人可直接提起民事诉讼,不应限制受害人的此种权利。
二、民事权利经行政机关确认给一方或双方主体后,他人与被确权主体或者确权主体之间产生争议,如何解决?当事人对未定产权的物发生纠纷,如何解决?案例三和案例四反映的就是这个问题。关于这个问题,一种意见认为,当事人可直接向人民法院提起民事诉讼,由人民法院对争议权属进行确认,然后依据人民法院的审理结果要求行政机关对自己享有的权利进行登记。另一种意见认为,应当先由行政机关解决或者提起行政诉讼,然后依据行政诉讼的结果取得行政登记后,提起民事诉讼要求非权利主体停止侵害。
笔者认为,只有涉及以登记公示的所有权类型才涉及行政诉讼与民事诉讼哪个先那个后的问题。在我国的法律中,所有权公示的种类有两种方式,一种是占有公示,一种是登记公示。对于不动产和一些动产(如汽车),法律规定公示的方法为登记,权利人取得所有权需要登记公示确认。但笔者认为,即使这样,登记也不能成为取得所有权的依据,当事人所有权的取得不在于是否登记,而是具体的民事法律事实。如,当事人自己建筑了房屋,从建筑完成时起,其就对房屋享有所有权,不会认为其在未登记前不享有所有权。这也决定了房地产登记均为形式审查,其一般不对民事关系的真伪进行审查。鉴于这种登记的公示见证作用,笔者认为在这种物的所有权之争中,任何一方只要有证据表明自己是真正的所有权主体,即可直接提起民事诉讼要求排除另一方主体的权利主张,而无需考虑自己是否取得登记,即使另一方已经取得了登记证书。但是,有两种情况应当例外,一是法律规定,当事人的权属争端必须要求行政机关处理前置时,在未经行政处理和行政诉讼前,当事人不得提起民事诉讼。还有一种情况,就是如果登记是因为登记机关的失误造成的,当事人最好先通过行政诉讼解决。
(作者:北京市普华律师事务所 李鹏飞)


中华人民共和国农业部长和澳大利亚初级产品部长会谈纪要

中国农业部 澳大利亚初级产品部


中华人民共和国农业部长和澳大利亚初级产品部长会谈纪要


(签订日期1981年6月2日 生效日期1981年6月2日)
  中华人民共和国农业部长和澳大利亚初级产品部长满意地注意到两国之间农业方面正在扩展着的各种联系,了解到两国农业合作方面已有的发展,同时注意到一九七六年开始的双边农业合作规划及一九八0年五月两国政府签订的科学技术合作协定,认识到在农业领域内加强合作和交流的愿望,并深信这将促进两国之间的友好关系,双方达成协议如下:

 一、双方根据各自的法律和规章,在农业领域的下述活动内,促进合作的发展和技术情报的交流:
  (一)作物生产、种子培育、草原管理和改进。
  (二)牲畜的生产和管理。
  (三)动植物病虫害防治。
  (四)农业机械化。
  (五)土壤保持和土地改良。
  (六)林木种子改良、森林经营管理、木材生产和木材利用。
  (七)农业和林业教育,以及双方同意的其他合作课题。

 二、双方合作可通过技术的和其他适宜的情报交流,互派代表团访问,举行双边专题讨论和会议来实现。

 三、双方将鼓励和促进两国非政府性组织,包括教育和研究机构的联系。

 四、双方将按平等互利原则负担访问费用。对互访的代表团、考察组或个人的国际旅费由派遣方负责,食、宿、境内交通费由东道国负责。

 五、双方通过外交途径每年或更长一些时间进行一次磋商,回顾双方商定的交流项目的进展情况和确定下年度的合作项目,包括互访团的专业、期限、人数和组成。双方将于一九八三年回顾、总结项目执行情况。

 六、为保证有成效地发展合作,双方应对执行本纪要确定的项目的有关人员的旅行和工作提供可能的协助。

 七、本纪要经双方同意,可随时修改和补充。

 八、本纪要自签字之日起生效,有效期为五年。此后,本纪要将以五年为一期延续生效,或至任何一方得到对方书面通知终止纪要之日起六个月后失效。
  本纪要于一九八一年六月二日在北京签订,一式两份,每份都用中文和英文写成,两种文本具有同等效力。

  中华人民共和国农业部长          澳大利亚初级产品部长
     林 乎 加               彼·杰·尼克森
     (签字)                 (签字)